海南经济特区农民专业合作社条例
海南省人大常委会
海南省人民代表大会常务委员会公告第87号
《海南经济特区农民专业合作社条例》已由海南省第四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2011年11月30日通过，现予公布，自2012年1月1日起施行。
海南省人民代表大会常务委员会
2011年11月30日
海南经济特区农民专业合作社条例
（2011年11月30日海南省第四届人民代表大会常务委员会
第二十六次会议通过）
第一章 总则
第一条 为了支持、引导农民专业合作社的发展，规范农民专业合作社的组织和行为，保护农民专业合作社及其成员的合法权益，促进农业和农村经济的发展，根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国农民专业合作社法》及有关法律、行政法规的规定，结合本经济特区实际，制定本条例。
第二条 农民专业合作社是在农村家庭承包经营基础上，同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者，自愿联合、民主管理的互助性经济组织。
农民专业合作社以其成员为主要服务对象，提供农业生产资料的购买，农产品的销售、加工、运输、贮藏以及与农业生产经营有关的技术、信息、劳务等服务。
第三条 省和市、县、自治县人民政府应当将农民专业合作社发展纳入国民经济和社会发展计划，通过财政支持、税收优惠和金融、科技、人才、项目的扶持以及产业政策引导、信息服务、示范社建设等措施，促进农民专业合作社规范健康发展。
第四条 县级以上人民政府对示范带动作用显著的农民专业合作社，以及在支持、促进农民专业合作社发展工作中做出显著成绩的单位和个人，应当予以表彰、奖励。
第五条 县级以上人民政府农业行政主管部门负责本行政区域内农民专业合作社建设和发展的综合指导、扶持、服务工作，加强农民专业合作社的培育发展、政策咨询、业务指导、业务培训、项目扶持和信息服务等具体工作。
县级以上人民政府其他有关部门和组织，依照有关法律、法规的规定，依据各自职责，做好与农民专业合作社建设和发展有关的指导、扶持、服务工作。
乡镇人民政府、街道办事处及村（居）民委员会应当为农民专业合作社的设立、发展和生产经营活动创造有利条件，提供业务指导、业务培训和信息服务，并依法处理生产经营中的矛盾纠纷。
第二章 设立和登记
第六条 同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者从事下列活动，自愿联合的，可以申请设立农民专业合作社：
（一）种植业、养殖业、捕捞业生产；
（二）农产品销售、加工、贮藏和运输；
（三）农业机械作业及维修服务；
（四）农业科技推广服务；
（五）农村家庭手工业生产；
（六）农业休闲观光和乡村民俗旅游；
（七）沼气等农村可再生能源利用；
（八）农业生产供水服务；
（九）其他农业生产经营服务活动。
第七条 农民专业合作社成员可以用货币出资，也可以用实物、知识产权等能够用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。成员以非货币财产出资的，由全体成员评估作价或者决定评估作价的方式。成员不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。
农民可以用其家庭承包的耕地经营权作价入股，以合作方式加入或者设立农民专业合作社，也可以用家庭承包的耕地以外的土地承包经营权和以其他方式取得的土地承包经营权作价出资加入或者设立农民专业合作社。
第八条 设立农民专业合作社，应当经所在地的市、县、自治县工商行政管理部门登记，取得农民专业合作社法人资格。跨市、县、自治县的农民专业合作社由省工商行政管理部门登记。国务院工商行政管理部门规定由其登记的，从其规定。
农民专业合作社经工商部门登记后，应当依法向税务部门申请税务登记。
第九条 两个以上农民专业合作社可以自愿成立农民专业合作社联合社，经县级以上工商行政管理部门登记，领取农民专业合作社联合社营业执照。
农民专业合作社联合社适用农民专业合作社的有关规定，并享受农民专业合作社的相关优惠政策。
第十条 农民专业合作社的名称、住所、成员出资额、业务范围、法定代表人等法定登记事项发生变更的，应当依法办理变更登记手续。
农民专业合作社解散、破产的，应当依法办理注销登记手续。
第十一条 设立农民专业合作社应当召开由全体设立人参加的设立大会。设立时自愿成为该社成员的人为设立人。
设立大会行使下列职权：
（一）通过本社章程，章程应当由全体设立人一致通过；
（二）选举产生理事长、理事、执行监事或者监事会成员；
（三）审议其他重大事项。
第十二条 农民专业合作社章程应当载明有关法律、法规规定的事项。
农民专业合作社应当加强内部管理，健全规章制度。
第三章 成员、组织机构和财务管理
第十三条 具有民事行为能力的公民，以及从事与农民专业合作社业务直接有关的生产经营活动的企业、事业单位或者社会团体，能够提供、利用农民专业合作社生产经营服务，承认并遵守农民专业合作社章程，履行章程规定的入社手续的，可以成为农民专业合作社的成员。但是，具有管理公共事务职能的单位及其工作人员不得加入农民专业合作社。
农民专业合作社应当置备成员名册，并报登记机关。
第十四条 农民专业合作社的成员中，农民至少应当占成员总数的百分之八十。
农民专业合作社因成员发生变更，使农民成员低于法定比例的，应当在六个月内，采取吸收新的农民成员入社等方式使农民成员达到法定比例。
农民可以异地加入农民专业合作社，不受地域限制；也可以加入多个农民专业合作社。
第十五条 成员总数二十人以下的，可以有一个企业、事业单位或者社会团体成员；成员总数超过二十人的，企业、事业单位和社会团体成员不得超过成员总数的百分之五。
第十六条 农民专业合作社成员大会由全体成员组成，是本社的权力机构，行使下列职权：
（一）修改章程；
（二）选举和罢免理事长、理事、执行监事或者监事会成员；
（三）决定重大财产处置、投融资、担保和生产经营活动中的其他重大事项；
（四）批准年度业务报告、盈余分配方案、亏损处理方案；
（五）对合并、分立、解散、清算作出决议；
（六）决定聘用经营管理人员和专业技术人员的数量、资格和任期；
（七）听取理事长或者理事会关于成员变动情况的报告；
（八）章程规定的其他职权。
农民专业合作社成员大会的召开按照有关法律、法规和章程的规定执行。
第十七条 农民专业合作社成员大会选举和表决，实行一人一票制，成员各享有一票的基本表决权。
农民专业合作社章程可以规定出资额或者与本社交易量（额）较大的成员享有附加表决权。本社的附加表决权总票数，不得超过本社成员基本表决权总票数的百分之二十。享有附加表决权的成员及其享有的附加表决权数，应当在每次成员大会召开时告知出席会议的成员。
章程可以限制附加表决权行使的范围。不享有附加表决权的成员出席成员大会时，其人数不得低于成员总数的百分之五十。
第十八条 农民专业合作社成员超过一百五十人的，可以按照章程规定设立成员代表大会，其代表人数不得低于成员总数的百分之十，其中农民成员不得低于百分之八十。
成员代表大会代表由成员大会选举产生或者依照章程规定由成员推选产生。
成员代表大会按照章程规定可以行使成员大会的部分或者全部职权。
第十九条 农民专业合作社设理事长一名，可以设理事会。理事长为本社的法定代表人。
农民专业合作社可以设执行监事或者监事会。理事长、理事、经理和财务会计人员不得兼任监事。
理事长、理事、执行监事或者监事会成员，由成员大会从本社成员中选举产生，依照有关法律、法规和章程的规定行使职权，对成员大会负责。
理事会会议、监事会会议的表决，实行一人一票。
第二十条 农民专业合作社的理事长、理事、监事、经理不得兼任业务性质相同的其他农民专业合作社的理事长、理事、监事、经理，但可兼任本社参加的农民专业合作社联合社的理事长、理事、监事、经理。
第二十一条 农民专业合作社应当根据会计业务需要，设置财务机构，配备会计人员。不具备条件的，可以按照民主、自愿的原则，委托具有相应资质的会计服务机构代理记账、核算或者聘任兼职会计。
第二十二条 农民专业合作社可以按照章程规定或者成员大会决议从当年盈余中提取公积金，用于弥补亏损、扩大生产经营或者转为成员出资。
第二十三条 在弥补亏损、提取公积金后的当年盈余，为农民专业合作社的可分配盈余。
可分配盈余按照下列规定返还或者分配给成员，具体返还、分配办法按照章程规定或者经成员大会决议确定：
（一）按成员与本社的交易量（额）比例返还，返还总额不得低于可分配盈余的百分之六十；
（二）按前项规定返还后的剩余部分，以成员账户中记载的出资额和公积金份额，以及本社接受国家财政直接补助和他人捐赠形成的财产平均量化到成员的份额，按比例分配给本社成员。
成员与本社交易形成的盈利占当年本社总盈利不足百分之五十的，可分配盈余的返还比例可以不受前款第（一）项规定限制，具体返还、分配办法由章程规定或者经成员大会决议确定。
成员与本社没有交易的，可分配盈余的分配由章程规定或者经成员大会决议确定。
第二十四条 农民专业合作社使用财政给予的直接补助，不得违反规定的用途，收益归全体成员所有。
第二十五条 农民专业合作社应当定期向成员公布生产经营、财务状况及其他重大事项，及时公开财政补助、他人捐赠以及合法取得的其他资产的到账和使用情况，接受本社成员的查阅和监督。
农民专业合作社应当接受并配合有关部门对财政补助资金使用情况的审计监督。
第二十六条 农民专业合作社根据成员大会或者成员代表大会的决议，可以对成员提供的技术、信息、购销、商标使用许可等服务支付报酬。
前款发生的费用可以在合作社经营成本中列支。
第二十七条 农民专业合作社应当向以土地承包经营权作价入社的成员签发承包地经营权入股或者出资证明书并设定保底收益，证明书格式由省农业行政主管部门统一制定。
持有承包地经营权入股或者出资证明书的成员享有优先在该合作社务工的权利并获得相应的报酬。
第二十八条 农民专业合作社应当在章程中规定以土地承包经营权作价入社的成员的退社条件。
以土地承包经营权作价入社的成员退社的，土地承包经营权应当予以退还。
第二十九条 农民专业合作社将入社土地承包经营权转包、出租给其他组织或者个人从事农业生产经营的，所约定的流转价款不得低于流转土地相应的保底收益之和；所约定的流转期限一般不得超过五年。
农民专业合作社与受让方签订书面流转合同时，应当约定受让方不按时足额支付流转价款的，农民专业合作社有权单方面解除合同。
受让方不依照约定支付流转价款的，农民专业合作社应当及时解除流转合同。
第三十条 农民专业合作社清算时，作价入股的家庭承包的耕地经营权应当退还原承包人。
第四章 指导服务和扶持措施
第三十一条 县级以上农业行政主管部门和其他相关部门、乡镇人民政府应当为农民专业合作社的设立和发展免费提供下列服务：
（一）组织培训；
（二）指导拟定合作社章程及相关管理制度；
（三）指导合作社加强会计核算和内部审计；
（四）维护农民专业合作社及其成员的合法权益。
第三十二条 工商行政管理部门应当采取措施，在农民专业合作社设立、变更、注销登记和注册商标的申请、市场信息等方面提供咨询、指导和服务。
工商行政管理部门需要核实农民专业合作社提供的登记材料信息时，应当到合作社所在地现场核实。
有关单位和个人查询农民专业合作社登记情况时，工商行政管理部门应当提供便利条件。
第三十三条 下列用地按照国家规定纳入农用地管理，依法办理有关手续：
（一）农民专业合作社用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培、水产养殖、田间质量检验检疫监测、动植物疫病虫害防控、办公生活等用地；
（二）存放农产品、农资、饲料、农机农具、农产品分拣包装等必要的场所用地；
（三）农村宅基地以外的晾晒场用地；
（四）国家和本省规定的其他设施农用地。
农民专业合作社兴办农产品加工、冷藏业需要建设用地的，土地行政主管部门优先列入土地利用年度计划，依法办理建设用地审批手续。
设施农用地不得擅自改变土地用途。设施农用地监管的具体办法由省人民政府另行规定。
第三十四条 县级以上人民政府应当推动农村合作金融机构与农民专业合作社联手构建支农信贷平台，并按照本省有关规定对农民专业合作社及其成员的小额信贷实行贴息。
鼓励金融机构推进农村金融产品和服务方式的创新工作，扩大农民专业合作社的贷款规模，提供高效便捷的金融服务。
政府出资或者扶持设立的政策性担保机构应当为农民专业合作社贷款提供担保服务。鼓励其他融资性担保机构为符合条件的农民专业合作社申请贷款提供担保服务。
鼓励和支持保险机构开发农业生产经营保险产品，为农民专业合作社提供保险服务。
农民专业合作社为满足成员生产、生活资金需求，可以在本社内部组织成员开展资金互助，但不得对外吸储和放贷。
第三十五条 县级以上人民政府应当安排农民专业合作社专项扶持资金，用于支持农民专业合作社开展信息、培训、农产品质量标准与认证、农业生产基础设施建设、市场营销和技术推广等服务。
第三十六条 县级以上人民政府农业行政主管部门应当会同渔业、林业、旅游等有关行政部门编制本级人民政府优先扶持的农民专业合作社名录，并向社会公示。
编制政府优先扶持的农民专业合作社名录，可以要求农民专业合作社报送资产负债表、盈余及盈余分配表、成员权益变动表、借款及其利率说明书等材料并予以审查。
政府优先扶持的农民专业合作社名录实施动态管理，定期向社会公布。
第三十七条 农民专业合作社依照国家有关规定享受下列税收优惠：
（一）销售本社成员的农产品视同农业生产者销售自产农产品，免征增值税；
（二）增值税一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农产品，可以按13%扣除率计算抵扣增值税进项税额；
（三）向本社成员销售的农膜、种子、种苗、化肥、农药、农机及符合国家规定范围的饲料产品，免征增值税；
（四）与本社成员签订的农业产品和农业生产资料购销合同，免征印花税；
（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治，免征营业税；
（六）从事国家规定条件的农、林、牧、渔业项目的所得，免征或者减征企业所得税；
（七）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，免征城镇土地使用税；
（八）对废弃土地依法整治和改造的，凭土地行政主管部门的证明文件，经省地方税务部门审批，从使用的月份起，免征土地使用税五至十年；
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[案情]
张三与李四于2009年12月１日签订了一份店铺租赁合同，约定张三承租李四位于某镇四层房屋的一楼店面，租期从2009年１2月2日至2014年１２月１日，每年6月15日支付当年全部租金。合同签订后，张三按时支付了2010年及2011年的租金。2011年9月１7日，李四在未通知张三的情况下，与王五签订了房屋买卖合同，将包括张三承租的店面在内的整栋房屋出售给王五，并办理了房屋过户手续。之后李四告知张三整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，2012年以后的租金由王五收取。张三认为李四侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令李四与王五签订的房屋买卖协议无效。
[分歧]
对于上述房屋买卖合同的效力，在案件审理过程中有不同观点：
第一种观点认为，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。第二种观点认为，只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。第三种观点认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权；如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖，承租人即享有优先购买权。
[评析]
笔者同意第三种观点，理由如下：
在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，如果可以分割出卖，又取决于出租人是分割出卖，还是整体出卖。
如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋不是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。
如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１１８条、合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。
出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。在该案中，具体表现为张三是否愿意接受李四的整体出卖条件，是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题，而不是承租人是否享有优先购买权的问题。出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。
但本案不能因此简单的支持原告的诉讼请求。因为本案中房屋已经过户给王五，根据物权的登记生效主义，王五此时系房屋的所有权人，而且如果在买受该房屋时，王五系善意的。为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求不应被法院所支持，为保护承租人即张三的合法权益，承租人可以转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿则是合理的，应当可以得到法院的支持。
（作者单位：福建省高级人民法院）
