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太原市住宅小区物业管理暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 23:51:23  浏览:9214   来源:法律资料网
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太原市住宅小区物业管理暂行办法

山西省太原市人民政府


太原市住宅小区物业管理暂行办法

  
  (一九九八年一月一日 太原市人民政府发布)
  第一条 为了加强住宅小区管理,维护业权人的合法权益和社会公共秩序,为居民提供良好的生活环境,根据国家有关规定,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内按照城市规划建设,配套设施齐全并达到一定规模的住宅小区。
  高层商厦管理、大中型企事业单位自管房可参照本办法执行。
  第三条 新建住宅小区必须按照本办法规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区,应当依照本办法逐步实行物业管理。
  第四条 本办法所称物业,是指住宅小区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
  业主是指住宅小区内房屋的所有权人。
  物业管理是指住宅小区的业主管理委员会招聘物业管理公司对房屋及其设备以及相关的居住环境等进行维护、修缮和服务的活动。
  第五条 市房地产管理部门是本市物业管理的行政主管部门,负责贯彻执行国家有关物业管理的方针、政策,制定物业管理的具体办法,审核物业管理公司的资质,对全市物业管理进行业务指导和监督检查。
  市规划、工商行政、物价、环境卫生、园林绿化、市政、公安等行政管理部门和住宅小区所在地的街道办事处,按照各自的职责,对居住小区的物业管理工作进行指导和监督检查。
  第六条 住宅小区开发建设单位必须按照城市建设统一规划要求,配套建设相应的公共设施。住宅小区经市城市建设主管部门综合验收合格,方可移交该小区业主管理委员会(以下简称管委会)。
  管委会未成立之前由开发建设单位负责物业管理。
  第七条 住宅小区交付使用,入住率达百分之六十以上时,应当在物业管理行政主管部门指导下成立管委会。
  管委会成员由住宅小区业主的代表从业主中选举产生。
  第八条 管委会的权利:
  (一)制定管委会章程,维护业主的合法权益;
  (二)管理物业维修资金和其他公共财产;
  (三)决定选聘、续聘和解聘物业管理公司;
  (四)审议物业管理公司制定的年度管理计划和物业管理重大措施;
  (五)协调业主与物业管理公司之间的矛盾;
  (六)检查和监督物业管理的各项管理工作和物业管理合同的执行情况。
  第九条 管委会的义务:
  (一)接受业主的监督;
  (二)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处的指导和监督;
  (三)协助物业管理公司落实各项管理措施。
  第十条 物业管理公司是自主经营、自负盈亏、具有独立法人资格的经济实体,管委会招聘,承担住宅小区物业管理。
  第十一条 物业管理公司应当与管委会签订物业管理合同,明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理费用、合同期限和违约责任。
  第十二条 物业管理公司必须经市物业管理行政主管部门资质审查合格,向工商行政管理部门办理注册登记后,方可接受委托,承担住宅小区的物业管理。
  第十三条 物业管理公司的权利:
  (一)依照物业管理合同对住宅小区实施物业管理;
  (二)依照物业管理合同和有关规定收取物业管理费、服务费;
  (三)劝阻、制止业主违反物业管理规定的行为,对造成物业损害的,有权要求赔偿;
  (四)选聘各类专业公司承担专项服务;
  (五)从事物业经营或开展其他有偿服务。
  第十四条 物业管理公司的义务:
  (一)履行物业管理合同,依法经营;
  (二)接受业主的监督,维护业主的合法权益不受侵害;
  (三)重大管理措施提交管委会审议决定;
  (四)接受物业管理行政主管部门、各有关部门及物业所在地街道办事处的指导和监督。
  第十五条 业主应与管委会签订进住合同,履行进住手续,遵守合同中规定的义务,按时交纳有关费用,自觉维护住宅小区秩序。
  业主有权要求管委会与不称职的物业管理公司解除聘用合同,有权对妨碍住宅小区管理秩序、生活秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。
  第十六条 业主违反本规定,有下列行为的,物业管理公司有权劝阻、制止,要求其恢复原状、赔偿损失,并和有关行政管理机关报告:
  (一)擅自占用公共场所地或者改变公共设施用途的;
  (二)擅自改变房屋结构、用途、外观,毁损设施、设备,危及房屋安全的;
  (三)私搭乱建,乱停乱放车辆,在房屋共用部位堆放杂物,破坏绿化,污染环境,影响住宅区景观,制造噪声扰民的。
  第十七条 物业管理公司违反本办法,有下列行为之一的,业主有权向管委会投诉或向物业管理行政主管部门反映,管委会有权予以制止并要求其限期改正,赔偿损失,直至解除物业管理合同:
  (一)房屋及公共设施、设备修缮不及时的;
  (二)管理制度不健全,管理混乱的;
  (三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
  (四)擅自改变房地产和公用设施用途的;
  (五)不履行或者不全面履行物业管理合同及本办法规定的义务的。
  第十八条 住宅小区开发建设单位移交住宅区时,应向管委会提供相应的办公用房,并提供一定的物业维修资金。
  物业维修资金由管委会设立专帐进行管理,用于住宅共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新,不得挪作他用。
  物业维修资金不足时,业主应当根据拥有的住宅建筑面积比例交纳物业维修资金。
  管委会应定期公布物业维修资金的收支情况,接受业主监督。
  第十九条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则,由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,物价部门征求物业管理行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。
  第二十条 无资质审查合格证,擅自承揽住宅小区物业管理业务的,由物业管理行政主管部门对其处以2000元至20000元的罚款,并责令其终止对住宅小区物业的管理。无营业执照的,由工商行政管理部门依据工商法规处罚。
  第二十一条 物业管理公司管理不善,住宅小区居住环境达不到规定标准的,由物业管理行政主管部门对其予以警告,限期改正,逾期不改的,处以1000元至10000元的罚款,并可降低资质等级。
  第二十二条 物业管理公司擅自扩大收费范围,提高收费标准的,由物价部门依法处理。
  第二十三条 物业管理公司与业主因管理和维护发生纠纷时,经管委会调解无效,物业管理公司与业主可依法申请仲裁,或直接向房屋所在地人民法院起诉。
  第二十四条 条当事人对行政机关作出的行政处罚不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
  第二十五条 市属郊、县可参照本办法执行。第二十六条 本办法由市房地产管理部门负责解释。
  第二十六条 本办法自公布之日起施行。


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  【摘要】集团公司许可其下属众多关联企业使用与其相同的企业字号,经过对该相同字号的长期共同使用,该字号在相关公众中具有一定知名度,进而成为指示市场主体和商品来源的识别标志的,应认定各关联企业共同对该知名字号享有反不正当竞争法上的保护利益。对关联企业以外的其他市场主体擅自使用该知名字号的,各关联企业均有权单独或者共同提起诉讼。关联企业之间对其使用的字号所享有的经济利益分配有约定并据此请求相应经济损失赔偿的,法院应当予以支持。


  【案情】

  原告:德国拜耳股份有限公司(以下简称拜耳公司)。

  原告:拜耳(北京)板材有限公司(以下简称拜耳北京公司)。

  被告:浙江省衢州拜耳阳光建材有限责任公司(以下简称衢州拜耳公司)。

  被告:周发军。

  被告:章燕群。

  拜耳公司系在德国注册成立的全球性企业,经营范围为医药保健、聚合物和化工产品的制造、销售等。该公司于1994年10月在上海投资设立全资子公司拜耳(中国)有限公司,“拜耳”作为字号开始在中国使用。1996年12月,拜耳公司与拜耳光翌板材有限责任公司(以下简称拜耳光翌公司)签订拜耳名称保护协议一份,约定:拜耳公司独自拥有“拜耳”名称,并授权拜耳光翌公司使用“拜耳”作为公司名称的一部分。拜耳光翌公司于1997年4月在北京注册成立,拜耳公司通过拜耳(中国)有限公司实现对拜耳光翌公司控股。2008年6月,拜耳光翌公司名称变更为拜耳北京公司,经营范围为开发、生产及销售聚碳酸脂板材等,在其生产的板材产品中均使用了“拜耳”文字及图形商标,通过多种媒体对其产品进行了长期、广泛的宣传,并将其产品销往全国多个城市(包括浙江杭州、金华、衢州等地)。多年来,拜耳公司及其下属众多关联企业多次获得国内外各种奖项及荣誉。2009年4月,拜耳公司在医用药物、杀虫剂等上注册和使用的“拜耳”商标被认定为驰名商标。

  2006年3月至5月,周发军多次购买由拜耳光翌公司生产的阳光板。2006年6月9日,周发军提出“拜耳新阳光”商标的注册申请并获受理。2006年6月28日,周发军与谢仙香出资在浙江省衢州市设立衢州拜耳公司,法定代表人为周发军,经营范围为建材、塑料制品、金属材料销售。该公司成立后,在其店铺招牌、户外广告牌、产品质量保证卡、产品手册、公司网站等上使用的企业名称均省略指示行政区划的“衢州”二字,突出“拜耳”二字,且在使用“拜耳新阳光”商标的过程中也故意突出“拜耳”二字。章燕群自2008年开始在浙江省金华市销售衢州拜耳公司生产的“拜耳新阳光”牌阳光板等产品。

  两原告共同诉请法院判令衢州拜耳公司立即停止不正当竞争行为(包括使用含有“拜耳”字样的企业名称及在商品、包装、经营场所、宣传中使用“拜耳”字样)、变更企业名称(变更后不得含有与“拜耳”相同或者近似的字样)、在《法制日报》上刊登致歉声明;判令衢州拜耳公司、周发军赔偿两原告经济损失各12.5万元及合理费用各2.5万元,章燕群赔偿两原告经济损 失 各2.5万 元 及 合 理 费 用 各5000元。

  【审判】

  浙江省衢州市中级人民法院经审理认为:

  本案争议焦点一为拜耳公司和拜耳北京公司能否作为适格原告共同起诉。具有同一投资主体的众多关联企业对字号知名度的形成各有其贡献,共同对知名字号享有反不正当竞争法上的保护利益。拜耳公司及其下属众多关联企业(包括拜耳北京公司)经多年经营和宣传,使得“拜耳”商标和字号均获得了较高知名度,故两原告是“拜耳”字号的共同权利人,与本案均有直接利害关系。衢州拜耳公司侵犯了两原告对“拜耳”字号共同享有的合法权利,两原告有权共同起诉。

  争议焦点二为衢州拜耳公司将“拜耳”字样作为其字号登记并使用是否构成不正当竞争。字号要作为合法权益受到保护,必须是 企 业 在 经 营 中 长 期 使 用 其 字号,从而为其字号建立起一定的市场知名度并使其具有商业识别功能。是否构成不正当竞争应结合以下因素进行判定:1.两原告对“拜耳”字号使用在先。拜耳公司在中国境内投资设立的众多关联企业均以“拜耳”为字号,其中拜耳北京公司对“拜耳”字号的使用自1997年成立迄今已有十几年的历史。而衢州拜耳公司在2006年6月始将“拜耳”登记为企业名称并使用。2.“拜耳”字号具有一定知名度。多年来拜耳公司及其众多关联企业对“拜耳”字号持续、广泛的使用,使“拜耳”品牌已享有较高的知名度,“拜耳”字号已成为指示拜耳公司及其关联企业的市 场 主 体 和 商 品 来 源 的 识 别 标志。3.衢州拜耳公司被控侵权行为具有主观恶意。周发军在公司设立之前已多次购买拜耳北京公司的产品,应当知晓“拜耳”字号以及拜耳北京公司生产“拜耳”牌阳光板等事实,但其仍在拜耳北京公司市场覆盖区域内的浙江省衢州市投资设立了衢州拜耳公司并且生产与拜耳北京公司相同的板材产品,形成了同业竞争关系,且在其店铺招牌、户外广告牌、产品质量保证卡、公司网站等使用企业名称时均故意省略指示行政区划的“衢州”二字并突出“拜耳”二字,使用“拜耳新阳光”商标时也故意突出“拜耳”二字,上述行为在主观上显然具有攀附“拜耳”品牌知名度的故意。4.上述行为足以造成相关公众误认为衢州拜耳公司与两原告系关联企业或者商品来源为同一市场主体。综上,可以认定上述行为违反公平竞争和诚实信用原则,已构成不正当竞争。

  争议焦点三为赔偿数额如何确定。由于两原告没有提供其实际损失或者被告侵权获利的确切证据,故主要依据“拜耳”字号的知名度,为制止侵权、诉讼所支出的合理费用,再结合衢州拜耳公司的经营规模、主观恶意程度、行为性质、持续时间和地域范围以及侵权后果等因素,酌情确定赔偿经济损失及合理费用共计20万元。

  综上,衢州市中级人民法院判决:衢州拜耳公司立即停止在其生产、销售的商品与包装以及商品宣传中使用含有“拜耳”字样的行为;限期衢州拜耳公司办理企业名称变更登记手续,变更后不得含有“拜耳”字样;衢州拜耳公司在《法制日报》上刊登声明,公开赔礼道歉;衢州拜耳公司分别赔偿两原告经济损失及合理费用各10万元;驳回两原告的其他诉讼请求。

  拜耳公司与衢州拜耳公司均不服一审判决,向浙江省高级人民法院提起上诉。拜耳公司上诉称:一审判决被告衢州拜耳公司赔偿人民币20万元过低,且未判令周发军、章燕群承担连带责任不当。衢州拜耳公司上诉称:一、拜耳公司未在中国注册企业名称,衢州拜耳公司不可能对其企业字号构成不正当竞争;二、“拜耳”字号在非金属板材行业并无较高知名度,不会构成混淆;三、一审判决过度行使裁判权;四、原判认定两原告为“拜耳”字号的共同权利人,同时又判决衢州拜耳公司分别对两原告承担赔偿责任,属自相矛盾;五、本案诉讼标的既不相同,也非同一种类,故不应合并审理。请求二审法院撤销原判、发回重审。

  浙江省高级人民法院经审理认为,二审争议焦点为:

  一、拜耳公司和拜耳北京公司能否作为适格原告共同起诉。拜耳公司通过投资控股、商标商号许可、广告宣传等方式在我国商业使用其企业名称,故拜耳公司企业名称受我国反不正当竞争法保护。通过“拜耳”字号的授权许可使用,两原告成为该字号的共同权利人,对该字号被擅自使用均有利益关系,且诉讼标的均为衢州拜耳公司的被控侵权行为,故两原告可以共同起诉。

  二、被控侵权行为是否构成不正当竞争及所应承担的民事责任。“拜耳”商标和字号属臆造词汇,由两原告使用在先。拜耳公司及其投资设立的众多关联企业(包括拜耳北京公司)均长期使用“拜耳”字号至今,该字号具有与其他市场主体相区别的较强的显著性,且具有较高知名度。在衢州拜耳公司注册前,周发军已多次购买拜耳北京公司的产品,注册后又在使用企业名称及“拜耳新阳光”商标时故意省略“衢州”二字或突出“拜耳”二字,并将其生产的同类产品在与拜耳北京公司重合的销售区域内进行销售,显有攀附两原告商誉的主观恶意。上述行为足以使相关公众误认为衢州拜耳公司与两原告系关联企业或者商品来源为同一市场主体。

  综上,可以认定衢州拜耳公司的被控侵权行为未遵循诚实信用原则和公认的商业道德,构成擅自使用他人企业名称的不正当竞争行为,原审法院据此判令其承担相应的民事侵权责任并酌定其赔偿20万元并无不当;两原告要求对损害赔偿进行平均分配,系其对诉讼权益的自由处分,支持该诉求并无不妥。原审判决认定事实清楚,适用法律正确。二审法院判决驳回上诉,维持原判。

  【评析】

  一、使用相同知名字号的关联企业对他人擅自使用该知名字号的行为有权共同提起不正当竞争之诉

  我国与知识产权相关的法律规定中并没有单独的、明确的字号权的概念,也尚未建立和健全知名字号的保护机制,而仅仅在反不正当竞争法及司法解释中规定了审理有关企业名称或字号的不正当竞争纠纷案件的法律依据。依据企业名称规定进行登记注册的企业均依法享有其企业名称权,当他人擅自使用其企业名称时,有权提起侵权之诉。而字号是企业名称的首要组成部分,是一个企业区别于同行业企业以及其他企业最主要的标志,具有区分不同商事主体的显著性,故使用具有一定市场知名度的字号与使用企业名称产生的市场影响是相同的。

  在社会经济发展之初,不同的市场主体各自完全独立地使用其特有的企业名称或字号,各自享有其企业名称权。然而随着现代企业形态多样化、经济全球化等需要,越来越多的企业逐步发展成为企业集团,其下属众多关联企业可能分别涉足多个行业,侧重点又各不相同。集团公司通过许可其下属的关联企业使用与其相同的企业字号,并且经过对该字号的长期共同使用,使该字号在相关公众中具有一定市场知名度,进而成为指示市场主体和商品来源的识别标志。这种知名字号被具有同一投资控股主体的众多关联企业共同使用的现象已具有一定的普遍性。在此情形下,不仅各关联企业各自享有其企业名称权,同时它们对该字号知名度的形成均各有其贡献,成为该字号的共同权利人。对关联企业以外的其他市场主体擅自使用该知名字号的,各关联企业均有权依反不正当竞争法的规定单独或者共同提起诉讼。

中国建设银行关于对违反国家财经纪律的会计人员解除专业技术职务实施办法

建设银行


中国建设银行关于对违反国家财经纪律的会计人员解除专业技术职务实施办法
建设银行



根据财政部和人事部《关于对违反国家财经纪律的会计人员解除专业技术职务等有关问题的通知》(财会字〔1996〕33号)精神,结合本行实际,特制定本实施办法。
第一条 此实施办法所称会计人员专业技术职务,包括会计系列专业技术职务(会计员、助理会计师、会计师、高级会计师)及从事会计岗位工作的经济、工程等其他系列的初、中、高级专业技术职务。
第二条 会计专业技术人员严重违反国家财经法规和《会计专业职务试行条例》等有关规定,有下列情形之一的,解除专业技术职务:
(一)对本行或辖属行处严重违反财经纪律的行为,知情不举,造成严重后果的。
(二)主动为本行或辖属行处违反财经纪律的活动出谋划策,通同作弊,情节严重的。
(三)阻挠政府有关部门依法检查,拒绝、隐匿、谎报或不如实提供会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料,情节严重的。
(四)缺乏职业道德和基本业务素质,对单位帐目混乱或其他严重违纪行为负有主要责任的。
(五)有其他严重违反财经纪律行为的。
第三条 负责会计工作秩序整顿检查的部门及在会计人员年度考核和聘期考核中发现会计人员有上述违反国家财经纪律行为之一的,应按下列程序处理:
(一)系统内考核评聘的专业技术人员的处理
1.属于系统内检查、考核中发现的,应由检查、考核部门会同同级会计部门、人事部门提出处理意见,报上级会计部门、人事部门核实后,报本行专业技术职务证书、聘书颁发部门处理。
2.属于系统外检查、考核中发现的,收到对违反国家财经纪律行为的会计人员的处理意见后,系统内接收单位应及时送本行专业技术职务证书、聘书颁发部门处理。
(二)系统外考核评聘的专业技术人员的处理
1.属于系统内检查、考核中发现的,应由检查、考核部门会同同级会计部门、人事部门提出处理意见一式两份,报上级会计部门、人事部门核实后,一份报颁发聘书部门,一份报颁发资格证书部门。
2.属于系统外检查、考核中发现的,由检查、考核部门会同同级财政部门提出处理意见,由各地方财政、人事部门处理。
3.本行专业技术职务证书颁发部门收到检查、考核部门或地方财政、人事部门对违反国家财经纪律的会计人员解除专业技术职务的处理意见后应认真审核,严格把关。
第四条 对系统内考核评聘专业技术职务的会计人员违反国家财经纪律,经核实情况属实的,由专业技术职务证书、聘书颁发部门收回其专业技术职务聘书及专业技术资格证书,取消专业技术资格;并注销其专业技术职务及会计证或临时上岗证书和资格证书的有关登记注册材料;由核
发会计证的机构收回其会计证或临时上岗证。
第五条 因违反国家财经纪律,被解除专业技术职务并取消专业技术职务的会计人员,2年内不得从事会计工作,也不得参加专业技术职务评聘与资格考试。
第六条 各分行可根据本办法制定具体的实施细则。
第七条 本办法自发文之日起执行,由总行负责解释。


(财会字〔1996〕33号 1996年10月25日)


根据《国务院关于整顿会计工作秩序进一步提高会计工作质量的通知》(国发〔1996〕16号)中“凡属会计人员对违法违纪活动知情不举或通同作弊的,除追究责任外,要取消其会计人员的专业技术资格”的规定,现对违反财经纪律的会计人员解除专业技术职务等有关问题通知
如下:
一、会计专业技术人员严重违反国家财经法规和《会计专业职务试行条例》等有关规定,有下列情形之一的,由聘任单位解除其会计专业技术职务,并由发证机构收回其会计专业技术职务聘书及会计专业技术资格证书,取消其会计专业技术资格。核发会计证的机构同时收回其会计证。

(一)对本单位严重违反财经纪律的行为,听之任之,知情不举,造成严重后果的。
(二)主动为本单位违反财经纪律的活动出谋划策,通同作弊,情节严重的。
(三)阻挠政府有关部门依法进行检查,拒绝、隐匿、谎报或不如实提供会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料,情节严重的。
(四)缺乏职业道德和基本业务素质,对单位帐目混乱或严重违纪行为负有主要责任的。
(五)有其他严重违反财经纪律行为的。
二、负责会计工作秩序整顿检查的部门发现会计人员有上述情形,应会同同级财政部门提出处理意见,报各地区、各部门财政(财务)、人事(干部)部门批准,由人事部门收回其会计专业技术职务聘书和会计专业技术资格证书,注销其有关登记注册材料。中央有关业务主管部门在整
顿会计工作秩序中发现所属单位会计人员有上述情形的,亦按上述程序办理。
三、各单位在会计人员年度考核和聘期考核中发现并核实属本通知第一条规定情况的,其解除会计专业技术职务等有关事项的程序按本通知的第二条规定办理。
四、因违反国家财经纪律,被解除会计专业技术职务并取消会计专业技术资格的会计人员,2年内不得从事会计工作,也不得参加会计专业技术职务的评聘和资格考试。
五、各地区、各部门财政(财务)、人事(干部)部门应根据本规定制定具体实施办法,送财政部、人事部备案。



1996年12月30日