海南省建设厅关于印发《海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）》的通知
海南省建设厅
琼建住房[2006]164号
海南省建设厅关于印发《海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）》的通知
各市、县（区）、自治县房产局、建设局，省物业管理协会，各物业管理企业：
为加强对物业管理区域管理工作的考核，进一步提高物业管理企业的服务水平，我厅根据《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》的相关规定，结合我省实际，制定了《海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）》（以下简称《办法》），现印发给你们，同时提出如下要求，请一并贯彻执行。
一、市县（区）物业主管部门要进一步规范物业管理企业的管理和服务行为，依照《办法》做好本辖区范围内的物业管理区域主任的考核工作，督促其提高管理水平和服务质量，保护业主的合法权益，维护社会的稳定。
二、各物业管理企业应当做好《办法》的贯彻学习工作，对照《办法》查找工作中存在的问题和不足，并积极予以整改，进一步规范企业经营管理行为。同时应当积极配合各级物业主管部门做好物业管理区域主任的考核工作。
附件：海南省物管主任年度评分考核表
二○○六年八月三十日
海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）
第一条 为加强对物业管理区域管理工作的考核，进一步提高物业管理企业的服务水平，根据《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》的相关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的物业管理区域主任（以下简称物管主任），是指取得建设部《物业管理企业经理岗位合格证书》，或《物业管理企业部门经理岗位合格证书》，或者物业管理师执业注册证，被物业管理企业派驻物业管理区域负责经营管理的人员。
第三条 省物业行政主管部门负责监督管理全省范围内物管主任考核工作。
市县（区）物业主管部门负责监督管理本辖区内物管主任考核工作，并接受上级主管部门的指导和监督。
第四条 我省实行物业管理区域主任责任制。
物管主任对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业管理服务合同的约定，以及物业管理企业的授权实施管理和服务的责任。
第五条 物业管理企业应向受托管理服务的物业管理区域委派一名物管主任。
对于在地理位置上相毗邻的若干个居住物业管理区域，每一名物管主任管理物业管理区域建筑面积的总和一般不应超过10万平方米。
第六条 物业管理企业应在委派物管主任后的15个工作日内，向负责其资质管理的物业主管部门提交下列物管主任执业备案材料。
（一）经理岗位证书或执业注册证书复印件；
（二）物管主任委派（任命）书复印件。
第七条 物业管理企业应赋予物管主任下列主要职责：
（一）依照物业管理服务合同的约定，组织人员做好物业管理区域内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫保安、卫生消毒、车辆管理、依法制止违规装修和违章搭建等具体管理服务工作；
（二）制订物业管理区域管理服务的详细计划和方案，保障物业使用的方便、安全，保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好；
（三）制定物业管理区域内部管理制度，规范物业管理服务人员的行为，及时处理管理服务人员的违规行为；
（四）向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
（五）定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（六）对物业管理区域内的违法行为或违反业主公约的行为，应立即依法劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
（七）对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调；
（八）物业管理企业赋予物管主任的其他职责。
物管主任应当认真履行职责所赋予的权利和义务。
第八条 市县（区）物业主管部门应当结合日常监督检查及业主反映情况，根据“属地原则”牵头负责物管主任的考核工作。
物业管理行业协会、街道办事处或者居民委员会、业主代表应当参与考核工作。
省物业行政主管部门负责对物业主任考核工作的监督，并对考核经过进行抽查。
第九条 评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，扣分类型分为-1分、-2分、-3分、-5分、-10分5种分值。
以每年年检期限的12个月作为一个评分周期。
第十条 在一个评分周期内，根据物管主任的评分情况，依照以下方式处理：
（一）扣分达-15分（含）的，物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训；
（二）扣分达-20分（含）的，物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训；考核合格后，其岗位证书或执业注册证书方可作为年检材料申报；未参加继续教育培训或经考核不合格的，其证书不能作为年检材料申报；
（三）扣分达-24分（含）的，经省物业行政主管部门核定，物管主任考核为年度不称职，并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载；物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训；考核合格后，其岗位证书或执业注册证书方可作为年检材料申报；未参加继续教育培训或经考核不合格的，其证书不能作为年检材料申报；
（四）物业管理企业的物管主任扣分达-24分（含），且物管主任管理的物业区域面积占企业所管理总面积35％的以上的，给予企业年检限期整改处罚。
离任物管主任的扣分情况仍累计于当年该物业管理区域和物业企业。
第十一条 对同一个违规行为，不得给予两次以上扣分处理。
扣分存在竞合的，按照较高扣分标准执行。
第十二条 物管主任主动消除违法、违规行为造成的危害后果的，应当核减其扣分等级。
因物业管理企业的法人行为，导致物业管理区域内发生违法、违规行为的，物管主任个人可以免责。但扣分情况仍累计于当年该物业管理区域和物业企业。
第十三条 物管主任可查询自己的评分情况。物管主任对评分有异议的，可向市县（区）物业主管部门申请复核。经复核改变评分结果的，应予变更或消除。
各级物业主管部门应当为物管主任提供评分的查询方法。
第十四条 各级物业主管部门应当建立物管主任执业信用档案，并将物管主任的日常工作和管理服务实绩在执业信用档案中予以记录。
物管主任评分考核表作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分。
第十五条 对考核评分无扣分的物管主任，经将其年度评分考核表在所管理的物业管理区域公示20日无异议后，由省物业行政主管部门核定为年度优秀物管主任，并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载，同时在媒体上予以公布。
第十六条 本办法由海南省建设厅负责解释。
第十七条 本办法自2006年10月1日起施行。
海南省物管主任年度评分考核表
单位：（章） 年 月 日
物业管理区域名称
物业管理区域地址
物管主任姓名 证件名称及编号
序号 物管主任评分考核事项（共计5大类51小项） 扣分标准 考核分数
1-1 保安、维修人员服装不统一、未挂牌上岗的 -1
1-2 未按合同约定对区域内共用部位、共用设备设施提供保洁服务的 -1
1-3 一般报修项目72小时内未修理的 -1
1-4 小区绿化未按规定或者合同约定进行养护的 -1
1-5 小区公共照明设备损坏后，在48小时内未修复，影响物业正常使用的 -1
1-6 停车区域车辆乱停乱放现象严重的，业主屡次投诉，拒不改正的 -1
1-7 生活垃圾未日产日清，严重影响业主生活的 -1
1-8 工作人员日常服务态度生硬的，业主屡次投诉，拒不改正的 -1
1-9 其他违约行为，情节轻微的 -1
2-1 未按消防部门的规定管理消防设施、器材的 -2
2-2 小区管理处等处未向业主、使用人公开报修电话、企业监督电话和市县（区）物业主管部门投诉电话的 -2
2-3 未按合同约定实行保安服务的 -2
2-4 未公开办事制度、办事程序、办事期限的 -2
2-5 物业公司自用水电，或者业主公摊水电未独立计量，收费不明确的 -2
2-6 未建立日常维护养护费用管理、使用制度的 -2
2-7 未按规定在服务窗口醒目位置公布服务项目、收费标准的 -2
2-8 未建立业主问询、质疑、投诉等各类信息的反馈和处理制度的 -2
2-9 危及人身安全位置未有明显标识和具体的防范措施的 -2
2-10 36小时内不能保证至少有一台电梯正常运行的（不可抗力除外） -2
2-11 其他违约行为，情节较轻的 -2
3-1 因电梯故障引起人员被关时，物业公司未能在20分钟内赶到现场进行处理的 -3
3-2 未进行一年两次水箱清洁消毒并对水箱盖加锁的 -3
3-3 公共部位经营管理未单独计费的 -3
3-4 收取物业管理费、水电费不出具收费凭证的 -3
3-5 电梯未通过年检或者呼叫报警装置失效的 -3
3-6 随意改变共用配套设施用途的 -3
3-7 公共区域内污水或者粪便满溢，24小时内未处理的 -3
3-8 提供特约服务不出具收费凭证的 -3
3-9 其他违约行为，情节较重的 -3
4-1 违反规定或约定，被物价主管部门认定为乱收费的 -5
4-2 未按规定或约定公布日常养护费收支帐目或其他按实结算收支帐目的 -5
4-3 经查实，业主或使用人对物业管理区域内3次以上有效投诉得不到解决的 -5
4-4 未发放住宅装修须知或未将装修住宅禁止行为和注意事项告知业主或使用人的 -5
4-5 发现业主或使用人有法规明文禁止的行为，未予劝阻制止并督促改正，其拒不改正，未及时告知业主委员会并报有关主管部门的 -5
4-6 未经业主大会同意，将物业管理用房挪作他用，业主投诉，未整改的 -5
4-7 未经业主大会同意，擅自使用公共区域牟利，业主投诉，未整改的 -5
4-8 有证据证明，物业从业人员“吃、拿、卡、要”的 -5
4-9 有证据证明，物业企业工作人员威胁、恐吓业主的 -5
4-10 物管主任多次谎报、瞒报物业管理违法、违规事实及相关处理情况的， -5
4-11 因管理不善，发生入室盗窃、抢劫，小区内抢夺，经公安部门依法立案的 -5
4-12 其他违约行为，情节严重的 -5
5-1 被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的 -10
5-2 利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的 -10
5-3 对业主投诉置之不理，又不服从物业主管部门监督的 -10
5-4 经人民法院认定因管理失职，造成重大人员伤亡或财产损失事故的 -10
5-5 采取暴力手段阻碍业主大会召开、业主委员会成立，经公安机关调查确认的 -10
5-6 擅自处分属于业主的物业公共部位、共用设施设备的 -10
5-7 不依法向业主委员会、新委托物业管理企业移交有关资料，经物业主管部门督促后，拒不整改的 -10
5-8 挪用专项维修基金的 -10
5-9 经依法解除物业委托合同，不服从物业主管部门监管，拒不撤出小区的（公司责任可适当予以免责） -10
5-10 其他违约行为，情节非常严重的 -10
评 分 合 计
备注：
海南省建设厅制表
论当代西方国际法的走向
Introduction to modern western public international law
吴 越 西南政法大学特聘教授，法兰克福大学法学博士
原载 [德] 魏智通 主编，国际法，吴 越，毛晓飞译，
北京，法律出版社2002年10月版
（德国法学教科书译丛；网上法律书店在线书目）：中文版导论
中国公法网以及中国政治学网转载
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内容提要
本文在总结当代西方国际法的基础上，认为当代国际法与国内法的关系是以"二元论"为基础的，国际法调整国家间关系的这个本质仍然没有变。当代西方国际法的三大主题是国际维和与武装冲突、发展与环境、民主与人权。显然，在民主与人权的理解上，发达国家与发展中国家有着不同的认识。围绕着这三大主题的，则是国际合作、对话与改革三大主旋律。此外，在研究当代西方国际法时，应当重视欧洲大陆的国际法与美英国际法思想间的微妙差异。
Abstracts
This paper, starting from an introduction to modern western public international law, holds that the relationship between public international law and law of states still bases on the theory of dualism. The main topics of modern public international law are international peace keeping and armed conflicts, the dilemma between development and environment protection, democracy and human rights. Of course, the industrial countries and the developing countries have different values regarding the conception of democracy and human rights. The main objects of modern public international law are international cooperation, dialogue and reform. The difference between the continental Europe and Anglo-American countries should not be omitted by studying western public international law.
关键词
国际法、国际法与国内法的关系、国际维和与武装冲突、发展与环境、 民主与人权 国际合作、对话与改革
Keywords
public international law, relationship between public international law and law of states, international peace keeping and armed conflicts, development and environment, democracy and human rights, international cooperation, dialogue and reform
引 言
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应当说，国际法并非"西方"的专利。中华法系在古代早已形成独特的国际法思想与实践。仅以和平与战争的实践为例，从"以和为贵"、"先礼后兵"可以看出，中华法系的国际法思想始终是以和平为主旋律的，狭义的战争法即"战中之法"居于次要地位，战争并非目的，而是手段而已。即使战争不能避免，仍然要受到习惯法的约束。从"两国交兵，不斩来使"、"勿杀无辜"的实践看来，中华古代的和平与战争思想与当代的国际战争法规则是何等相似。然而，在世界近代史中，璀璨的中华文明遭到了西方殖民者炮舰的蹂躏[１]。西方文明从此主导世界，西方的价值观也就成了"主流"的价值观。国际法也就成了"西方"的国际法。在西方法律价值观主导的秩序中，其他法系、包括中华法系的地位一直没有得到应有的承认。
二次世界大战结束后，随着"民族自决权"的觉醒，殖民地国家纷纷走向独立。第三世界国家谋求建立新的国际秩序。尤其是在经历了"东西"冲突及"南北"矛盾的整合之后，世界格局出现了巨大的转变，当代国际法也不再聆听一个声音、遵循一种模式。就连西方的国际法学者也不得不承认，当代国际法已经不完全是西方的天下。历史不容逆转，时代迈着自身的步伐前进。当代的国际关系已今非夕比，全球化趋势已成定局。崛起的中国正在重新构造自身的全方位国际关系，寻找自己的地位。在这样的背景下，也就有必要了解当代西方国际法的走向。
一、国际法的起源、本质及与国内法的关系
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西方学者看来，当代国际法的雏形可以追溯到古罗马法中的"万民法"[２]，它是"市民法"[３]的对应物。市民法调整的是罗马人之间的关系，而万民法则调整罗马人与非罗马人之间的关系。万民法是从罗马的外国人法中发展而来的，其内容则十分广泛，它大致相当于今天的国际公法、国际贸易法、海商法与国际民事诉讼法。到公元15、16世纪的西班牙鼎盛时期，人们开始采用"民族间的法"[４]的称呼，德国至今保留了这一提法[５]。到公元17、18世纪的法国时代，欧洲才始采用"国家间的法"[６]这一称谓。到20世纪，人们才正式采用"国际公法"[７]术语。
上述概念的演变表明，随着国家地位的固化，国家最终取代了民族成了国际关系的主角。国际法秩序中的构造性原则即主权原则也是将国家作为社会和法制单元，或者说国家可以建立秩序[８]，而不是将人民、民族、国际组织、超级组织或者个人作为连接点的。非国家性质的国际法主体、尤其是联合国作为世界和平的组织虽然具有特殊意义，但它们仍然是以承认国家主权为前提的；这些组织尚不能代替国家的存在。因此，"国际法"的本质就是国家间的法。与国内法不同，国家不但是国际法的制定者，也是国际法的实践者，换句话说，国家既是国际法的裁判，又是国际游戏的表演者，这是因为国际法缺少国内法那样的"自上而下"的权威，尤其是缺少权威的争端解决体制以及强力作后盾。尽管当代国际法的主体范围不断扩大，尤其是国际组织作用的增强，个人的国际法地位提高，但是国际法作为调整国家间关系的法的本质仍然没有变。为此，我们不能将联合国理解为国家的"家长"，联合国也非"世界国"或者"理想国"，因为即使联合国宪章也是在国家主权平等原则的基础上产生的。主权平等依然是国际法的出发点和归属。正因为如此，国际法规范的形成必须以国家间的"合意"[９]为基础，国际习惯法也只能通过共同的国家实践形成。借用先哲孔子的话，乃"己所不欲，勿施于人"也！
明确了国际法的本质，就不难理解国际法与国内法的关系。由国家主权原则所决定，"国际法"秩序不能"自动地"在国家内部适用。在当代，已经罕有学者坚持"一元论"[１０]了。"一元论"认为，国际法与国内法秩序是统一的，国际法因此当然地在国内具有效力。但是，尚没有任何一个国家在实践中能够贯彻一元论。"一元论"的思想基础大约来自于古代的神学以及后来的自然法思想。神学与自然法认为，法是某种超然的存在，是神的意志或者自然的法则，因此，神的"法"或者自然的"法"当然是统一的，不容凡人分割[１１]。相比之下，"二元论"[１２]更符合国际法与国内法关系的本质。多数西方学者也持"二元论"观点[１３]。"二元论"认为，国际法与国内法系统是彼此独立的，因此国际法规范要在国内发生效力必须经过国家的"认可"或者"指令"。"转化说"[１４]就是以二元论为基础的，它是指国家通过立法将某个国际法规范"转化"为国内法规范，转化以后的国内法规范与原国际法规范虽然在内容上是相同的，但是分别属于国际法与国内法，彼此的效力范围仍然是清楚的。
二元论的分歧主要体现在对"强行法"[１５]的国内效力的认识上。有学者认为，国内法的效力级别低于强行法[１６]。笔者认为，对这个命题要从两方面分析。首先，对于什么是强行法，尚未有一个公认的定义，相应地，强行法究竟包括哪些国际法规范至今是一个谜。如果说国家主权平等属于国际强行法（这大约是没有问题的），那就等于说，没有任何的国际"强行法"能够违背国家主权。即使国际组织（如联合国）宣布某个国家的法律因为违背强行法而无效，也只能意味着该国的国内法得不到国际社会的承认，然而在该国内部，该法律仍然是有效的，除非国家共同体剥夺了该国的立法权与司法管辖权，倘若这样，不就正好违背了"国家主权平等"这一强行法原则吗？因此，"强行法"不是否定二元论的依据，不能笼统地认为强行法的效力级别高于国内法。
其次，在研究国际法与国内法关系时，对"国内法"也要作进一步的划分。在国内法中，宪法是国家的根本法，它不仅是制定一般法律的依据，而且也规定了其自身与国际法的关系[１７]。因此西方学者在考察国际法与国内法的关系是，首先是研究国际法与宪法的关系。笔者认为，在国内法中，任何国际法规范的效力均不得高于宪法的效力。换句话说，即使国际强行法也不得对抗宪法[１８]。这与宪法本身是否与强行法的内容要求相吻合则是两回事。这是因为国家虽然享有独立主权，但是国家也不可能置国际共同利益于不顾，因此立法者在确立宪法的内容时，客观上必须考虑国际法上的一般法律原则，这就是对国家的客观"强制"或者说宪法的客观成分。但是这种客观强制并不是否认宪法权威的依据，原因在于一旦宪法内容确立下来，即使其个别规范违背国际法，在立法者没有修改该规范之前，它在国内就是有效的，至于其他国家是否承认，则不影响其国内效力。例如，我国已经加入世界贸易组织，我国就应当按照世界贸易组织的法规的要求来完善国内的立法。但是现行的法律在修改之前，它在中国境内仍然有效的法，人民法院也不得以国内法与世界贸易组织的法律相抵触为由拒绝适用国内法[１９]。当然，中国为此违背自己的国际条约义务所应承担的国际责任则是另外一回事。不过，正如德国学者所指出，不能过高地估计一元论或者二元论在实践中的意义，国家在对待国际法规范时，并没有固守某个理论，而是采取了灵活的态度[２０]。
二、当代西方国际法的主题与旋律
