关于房地产登记信息查阅权的主体范围，世界各国主要存在三种做法：一是对登记簿的查阅没有限制，只要是在登记机构的上班时间，任何人对于登记簿的任何内容都可以自由阅读、复制、摘录；二是允许公众向登记机构提出请求，要求登记机构告知有关某土地的权利状况的信息或要求登记机构就某土地的权利状况出具证明，但是不允许公众自行阅览登记簿；三是仅允许有利害关系的人查阅登记簿，对于没有利害关系的人则不允许查阅。我国物权法采取了第三种模式。
物权法第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”由此，物权法将查阅权主体界定为两类：权利人和利害关系人。权利人是对登记的房地产享有所有权或者其他权利的人，这类人员的身份通常已经通过登记或者裁判文书确定下来，与登记信息之间有着显而易见的联系，其利用信息的必要性和正当性能够得到保障，因此权利人可以查阅相关登记项下的所有登记资料通常是没有争议的，《土地登记资料公开查阅办法》以及《房屋权属登记信息查阅暂行办法》均体现了这样的立法精神。实践当中的难点在于对利害关系人查阅登记信息的把握。认定标准放得过宽，可能导致房地产登记信息被滥用；认定标准放得过窄，房地产登记信息又得不到有效的利用，难以对房地产交易起到推动作用。对此，笔者认为，对利害关系人的认定要做到“宽严相济”，必须从利益的真实性和利益的相关性两个方面进行把握。
利益的真实性解决申请人是否具备查阅权的问题。申请人要获得他人的房地产登记信息，就必须向登记机构证明自己具有合法的利用目的。比如，潜在购房者要购买相关的房地产、潜在债权人要接受相关房地产作为债权担保或者潜在承租人要租赁相关的房地产等等。在取得房地产登记信息之前，由于交易风险不能确定，潜在购房者、潜在债权人以及潜在承租人通常是不会与房地产所有人签订相关合同的；而不签订合同，潜在购房者、潜在债权人以及潜在承租人又很难向登记机构证明进行房地产登记信息查阅的正当目的。这在实践当中似乎形成了一种“先有鸡还是先有蛋”的怪圈。对于这个问题，笔者认为可以从合同内容的设计上加以解决。当事人可以首先草拟预备合同或者直接将房地产信息的查阅核实作为合同生效的条件，这样就兼顾了查阅人的知情权与房地产权利人的信息隐私权。
利益的相关性解决申请人查阅信息的范围。在确定了申请人具有真实利益而赋予其查阅权后，笔者认为应当进一步根据利益的相关性决定申请人查阅信息的范围。不同类型的利害关系人对信息的需求实际上并不完全相同，承租人更多地关注相关房地产的使用价值，债权人则更多地关注相关房地产的交换价值。有鉴于此，笔者认为，在条件成熟的情况下，查阅权主体范围应当进一步划分，明确规定某些特定的信息只能由特定类型的利害关系人查阅，以使得提供的查阅信息不超出申请人正当需要的范围。比如，由于抵押权的排他性，抵押权人的利益通常仅仅受到顺位在前的其他抵押登记行为的影响，顺位在后的抵押登记行为对抵押顺位在前的抵押权人通常并无影响。因此，当接受房地产作为担保物的债权人要求查阅房地产登记簿时，即应当只允许其查阅抵押顺位在前的抵押登记行为，而不允许其查阅抵押顺位在后的登记行为，除非该债权人能够说明正当的理由。同理，当承租人要求查阅房地产登记信息时，抵押权登记中债权人的详细名称等信息与承租人的租赁权行使并无明显关联，房屋登记机构原则上不应提供。
（作者系华东政法大学博士研究生）
关于《中华人民共和国政府和巴哈马国政府关于税收情报交换的协议》生效执行的公告
国家税务总局
关于《中华人民共和国政府和巴哈马国政府关于税收情报交换的协议》生效执行的公告
2011年第14号
《中华人民共和国政府和巴哈马国政府关于税收情报交换的协议》（以下简称《协议》）已于 2009年12月1日在拿骚正式签署。中巴双方外交主管部门分别于2010年3月11日和2010年7月30日互致照会，确认已完成《协议》生效所必需的各自法律程序。根据《协议》第十三条的规定，《协议》自2010年8月28日起生效，自2011年1月1日起执行。
特此公告。
分送：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。
国家税务总局
二○一一年二月二十二日
中华人民共和国政府和巴哈马国政府关于税收情报交换的协议
中华人民共和国政府和巴哈马国政府(缔约双方)，承认缔约双方有权力谈判和缔结税收情报交换协议，希望建立税收领域合作与情报交换的框架，同意缔结《中华人民共和国政府和巴哈马国政府关于税收情报交换的协议》（以下简称“协议”）如下：
第一条协议的范围
一、缔约双方主管当局应当就管理和执行本协议所含税种的缔约双方国内法，通过交换与之具有可预见相关性的情报相互提供协助。该情报应包括与这些税收的确定、核定、查证与征收，税收主张的追索与执行，税务调查或起诉，具有可预见相关性的信息。
二、情报根据本协议的规定交换，并按第八条规定保密。
第二条管辖权
为正确执行本协议，被请求方主管当局应依据本协议提供情报：
（一）无论与情报相关的人是否为缔约一方的居民、国民或公民，或者掌握该情报的人是否为缔约一方的居民、国民或公民；且
（二）只要所需情报存在于被请求方领土内，或者为被请求方管辖的人掌握或控制。
第三条税种范围
一、本协议适用于下列税种：
（一） 在中华人民共和国：
除关税外的任何税种。
（二） 在巴哈马国：
所有税种。
二、本协议也适用于协议签订之日后任何一方征收的增加或者代替第一款所列税种的相同或者实质相似的税收。
三、缔约双方主管当局应将本协议所含税收及相关情报收集程序的任何相关变化通知对方。
四、缔约双方可以通过相互协商以双方认可的方式扩大或修改税种范围。
第四条定义
一、 本协议中：
（一）“中华人民共和国”用于地理概念时，是指所有适用中国有关税收法律的中华人民共和国领土，包括领海，以及根据国际法，以勘探和开发海床及其底土和上覆水域资源为目的，中华人民共和国拥有主权权利的领海以外的任何区域；
（二）“巴哈马国”用于地理概念时,是指巴哈马国领土，包括陆地、领水，以及根据国际法和巴哈马法律, 以勘探、开发和养护自然资源为目的，巴哈马享有管辖权或主权权利的包括专属经济区、海床、底土等领水以外的区域；
（三）“集合投资基金或计划”是指任何共同投资工具，不管其法律形式如何；
（四）“公司”是指法人团体或者在税收上视同法人团体的实体；
（五）“主管当局”：
1.在中华人民共和国是指国家税务总局或其授权代表；
2.在巴哈马国是指财政部长或其授权代表；
（六）“情报”是指任何形式的事实、说明、文件或记录；
（七）“情报收集程序”是指保障缔约方有能力获取并提供所请求情报的司法、监管或行政法律和程序；
（八）“国民”：
1. 在中华人民共和国是指具有中华人民共和国国籍的个人；
2. 在巴哈马国是指具有巴哈马国国民、公民或永久居民身份的任何个人；
3.按照缔约一方现行法律取得其地位的任何法人、合伙企业或团体；
（九）“人”包括自然人、公司或者为税收目的视为法人团体的任何实体，以及其他团体或集团；
（十）“开放式投资基金或计划”是指任何共同投资基金或计划，其股份或其他利益的购买、销售或赎回不明示或暗示地限于部分投资者；
（十一）“上市公司”是指其主要股票在认可的股票交易所上市，且上市股票可以由公众自由买卖的公司。股票可以“由公众”自由买卖是指股票的买卖不明示或暗示地限于部分投资者。这里的“主要股票”一语是指代表公司多数选举权和价值的股票。本款规定中的“认可的股票交易所”一语是指：
1.在中华人民共和国：
上海证券交易所或深圳证券交易所;
2.在巴哈马国：
巴哈马国际证券交易所；
3.为本款规定目的，经主管当局协议认可的任何其他证券交易所；
（十二）“被请求方”是指本协议中被请求提供情报或应请求已提供情报的一方；
（十三）“请求方”是指本协议中请求情报或已从被请求方得到情报的一方；
（十四）“税收”是指本协议所含的任何税收。
二、缔约一方在实施本协议的任何时候，对于本协议未定义的术语，除上下文另有要求外，应当具有当时该缔约方法律所规定的含义。该缔约方适用税法的定义优先于其他法律对该术语的定义。
第五条专项情报交换
一、被请求方主管当局接到请求后，应当书面提供为第一条所述目的之情报，所调查的行为如果发生在被请求方，不管按照被请求方法律是否构成犯罪，均应交换情报。如果被请求方主管当局收到的信息不足以使其遵从情报交换请求，则应当通知请求方主管当局这一事实并要求必要的补充信息以使该请求能够被有效处理。
二、如果被请求方主管当局掌握的信息不足使其遵从情报请求，该主管当局应启动所有相关的情报收集程序向请求方提供所请求的情报，即使被请求方可能并不因其自身税收目的需要该情报。
三、假如请求方主管当局特别提出要求，被请求方主管当局应在其国内法允许的范围内，根据本条规定以证人证言和经鉴证的原始记录复制件的形式提供情报。
四、为本协议之目的，各缔约方应确保其主管当局有权获取并依据请求提供以下情报：
（一）银行、其他金融机构以及任何人以代理或受托人身份（包括被指定人和受托人）掌握的情报；
（二）有关公司、合伙人、信托、基金以及其他人的法律和受益所有权的情报, 包括根据第二条的限定, 在同一所有权链条上一切人的所有权情报；信托公司委托人、受托人、受益人以及监管人的情报；基金公司基金创立人、基金理事会成员、受益人以及基金公司董事或其他高级管理人员的情报。
五、尽管有上述各款规定，本协议的缔约双方没有获取或提供以下情报的义务：
（一）提供与上市公司、开放式集合投资基金或计划的所有权有关的情报, 除非此类情报的获得不造成不适当的困难；
（二）提供在索取时已超过有关税收期6年时限的情报；
（三）提供由与纳税人没有关系的其他人掌握和控制的情报。
六、请求方主管当局根据本协议提出情报请求时，应向被请求方主管当局提供以下信息，以证明情报与请求之间的可预见相关性：
（一）被检查或被调查人的身份；
（二）所请求情报的期间；
（三）被请求情报的性质和类型，包括对所需情报和（或）所求具体证据的描述，以及请求方希望收到情报的形式；
（四）请求情报的税收目的；
（五）认为所请求的情报存在于被请求方领土内或由被请求方管辖的人所掌握或控制的合理理由；
（六）尽可能地列出被认为可能掌握或控制所请求情报的人的名字和地址；
（七）声明情报请求符合本协议以及请求方国内法和行政惯例，且如果所请求情报存在于请求方管辖权范围内，那么请求方主管当局可以根据请求方法律或正常行政渠道获得该情报；
（八）声明请求方已穷尽了其领土内除可能导致不适当困难外的获取情报的一切方法。
七、被请求方主管当局应尽快向请求方提供所请求的情报。为保证尽快回复，被请求方主管当局应：
（一）以书面形式向请求方主管当局确认收到请求，如果请求存在不足之处，应在收到请求后60日内将请求内容不足部分通知请求方主管当局；
（二）如果被请求方主管当局在收到情报请求后90日内不能获得并提供情报，包括被请求方遇到障碍或拒绝提供情报时，被请求方应立即通知请求方，并就不能提供情报的原因、障碍或拒绝原因做出说明。
第六条境外税务检查或调查
一、被请求方可以根据其国内法，在收到请求方通知后适当时间内，允许请求方主管当局的代表进入被请求方领土，在获得当事人书面同意的前提下会见当事人和检查有关记录。缔约双方主管当局应当协商决定与相关当事人会见的时间和地点。
二、应请求方主管当局的请求, 被请求方主管当局可以根据其国内法允许请求方主管当局代表出现在被请求方境内税务检查的现场。
三、如果同意第二款中所提及的请求, 实施税务检查的被请求方主管当局应当尽快通知请求方主管当局税务检查的时间、地点，被授权实施税务检查的机构或人员, 以及被请求方对实施税务检查所要求的程序和条件。所有有关实施税务检查的决定应当由实施税务检查的被请求方根据其国内法做出。
第七条拒绝请求的可能
一、被请求方主管当局可以拒绝协助：
（一）当请求与本协议不相符时；
（二）当请求方未穷尽其领土内除可能导致不适当困难外的获取情报的一切方法时；
（三）当情报披露将违背被请求方的公共政策 ( 公共秩序 )时。
二、本协议不应给缔约方施加任何提供可能导致泄漏贸易、经营、工业、商业、专业秘密或贸易过程情报的义务。第五条第四款中所提及的情报, 不应仅因该款的事实构成上述秘密或过程。
三、（一）本协议的各项条款不应给缔约一方施加获取或提供可能导致泄漏委托人（或其承认的法律代表）与专业法律顾问间如下保密沟通的情报的义务:
1．为寻求或提供法律建议进行的沟通；或
2．为用于正在进行的或将进行的法律诉讼程序进行的沟通。
（二）进一步用于刑事目的的情报不受法律特权的限制，在提供委托人姓名和地址不构成对法律特权的侵犯的情况下，本条款不妨碍专业法律顾问提供委托人的姓名和地址。
四、不应以纳税人对情报请求涉及的征税要求有争议而拒绝该情报请求。
五、如果所请求情报在请求方管辖范围内，请求方主管当局不能够根据自己的法律或正常行政渠道获得该情报，则被请求方不能被要求获取和提供该情报。
六、如果请求方请求的信息用于实施或执行其税法或任何相关规定，并因此构成对被请求方国民相对于请求方国民在相同条件下的歧视，则被请求方可以拒绝该情报请求。
第八条机密性
一、缔约双方主管当局提供和收到的所有情报应作密件处理, 并应仅告知缔约双方管辖区内与第一条所述目的相关的人员或机构(包括法院和行政管理部门)，上述人员或机构应仅为上述目的，包括任何上诉决定，使用该情报，并可以在公开法庭的诉讼程序或司法程序中披露上述情报。
二、未经被请求方主管当局书面明确许可,情报不得用于除第一条规定以外的任何其他目的，不得向其他人、实体、机构，或其他管辖区披露。
第九条保护措施
本协议不影响被请求方法律或行政惯例赋予人的权利和保护措施。被请求方不得过度使用该权利和保护措施以妨碍或延缓有效情报交换。
第十条管理费用
一、被请求方负担其在为回复请求方的情报请求而适用国内税法时产生的日常费用。该日常费用一般包括内部管理费用和少许外部费用。
二、所有其他不包括在日常费用内的费用归为非日常费用，由请求方负担。非日常费用包括但不限于如下例子：
(一)由第三方协助调查而收取的合理费用；
(二)从第三方拷贝文件而收取的合理费用；
(三)聘请专家、口译人员和笔译人员产生的合理费用；
(四)向请求方传送文件产生的合理费用；
(五)被请求方为回复专项情报请求而产生的合理诉讼费用；
(六)为获得证言证词而产生的合理费用。
三、当非日常性费用可能超过1000美元时，缔约双方需协商决定请求方是否继续请求并负担费用。
第十一条语言
情报的请求与回复使用英语。
第十二条相互协商程序
一、当缔约双方对协议的执行或解释遇到困难或疑问时, 缔约双方主管当局应尽力通过相互协商解决问题。
二、除第一款所提及的协商之外, 缔约双方主管当局可以就第五条和第六条的执行程序相互协商。
三、为了本协议的目的, 缔约双方主管当局可以直接沟通。
四、缔约双方也可以就其他形式的争端解决书面达成一致。
第十三条生效
缔约双方应相互书面通知已完成使本协议生效所必需的各自国内法律程序，协议自后一份通知收到之日起第30天生效，并于生效日开始或以后的纳税年度执行。
第十四条终止
一、本协议将在任一缔约方终止本协议前有效。
二、任一缔约方可以通过书面通知终止本协议。协议将自另一缔约方收到终止通知6个月后的次月第一天终止效力。
三、协议终止后，缔约方对依据本协议取得的任何情报仍负有第八条所规定的义务。所有在终止生效日前收到的请求仍按照本协议规定处理。
下列签字人, 经各自政府正式授权,在本协议上签字为证。
本协议于2009年12月1日在拿骚签订，一式两份，每份均用中文和英文写成，两种文本同等作准。
中华人民共和国政府 巴哈马国政府
代表代表
胡定贤 布伦特·西莫内特
