您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考

[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。]

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。
一、不动产登记现状
什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：
（一）不动产登记范围
1、国有土地使用权登记；
2、农民集体所有土地所有权、使用权登记；
3、无地上定着物的土地使用权抵押登记；
4、房屋所有权登记；
5、房屋所有权抵押登记；
6、土地承包经营权登记；
7、国家所有和集体所有的林地所有权登记；
8、个人使用的林地使用权登记；
9、林木所有权抵押登记；
10、采矿权登记。
（二）不动产登记机构
1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记；
2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记；
3、第6项，由农业行政主管部门负责登记；
4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记；
5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。
（三）不动产登记法律体系
1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。
2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。
3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。
4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。
5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。
6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。
在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》（1995年12月28日国家土地管理局发布）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日国家土地管理局发布）、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（1995年9月10日国家土地管理局发布），政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规范性文件，难以胜数。
二、不动产统一登记的思考
不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。
（一）登记范围
土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。
（二）登记机构
物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。
1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。
（1）几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。
（2）机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。
2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。
（1）不动产登记依赖于相关部门的工作。
设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。
以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。
（2）相关部门的工作又依赖于登记资料。
仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。
3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。
（1）大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。
（2）具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。
国家林业局


国家林业局关于2011年林木种子质量抽查情况的通报

林场发〔2011〕253号


各省、自治区、直辖市林业厅（局），内蒙古、吉林、龙江、大兴安岭森工（林业）集团公司，新疆生产建设兵团林业局：
　　2011年，我局委托国家林业局林木种苗质量检验检测中心对河北、山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、浙江、安徽、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、新疆、青海等26个省（含自治区、直辖市，下同）和龙江、大兴安岭森工（林业）集团公司的林木种子和苗木质量进行抽查。其中，我局以林场发〔2011〕177号文件先期通报了23个省的苗木抽查情况。现将河北、山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、河南、陕西、甘肃、青海、宁夏等11个省的林木种子和云南省油茶苗木质量抽查情况通报如下：
　　一、抽查的内容和方式
　　（一）抽查内容
　　1.林木种子、苗木质量情况。
　　2.林木种苗生产者、经营者和使用者档案情况。
　　3.林木种子生产经营许可、标签制度执行情况。
　　4.采种林确定和采种期公告情况。
　　5.主要林木品种审（认）定情况。
　　6.林木种子质量自检情况。
　　7.林木种子来源情况。
　　8.林木种子产地情况。
　　（二）检测方式
　　1.林木种子抽查对种子来源、贮藏条件、档案、标签、许可证等定性指标当场提出存在的问题和改进意见；定量指标待检测结果出来后再反馈给被抽查单位。
　　2.苗木抽查采取当场给出检测结果，并提出存在的问题和改进意见。
　　（三）检测项目
　　1.林木种子：净度、发芽率（生活力）、含水量。
　　2.油茶苗木抽查实生苗比例。
　　（四）判定依据
　　1.《种子法》及配套法规。
　　2. 质量标准：《林木种子检验规程》（GB2772-1999）、《林木种子质量分级》（GB7908-1999）、《育苗技术规程》（GB/T6001-85）、《容器育苗技术》（LY1000-91）和相关地方标准。
　　二、抽查结果
　　（一）林木种子抽查情况
　　抽查了45个县（市），48个单位，22个树种，267个林木种子样品。
　　1.质量情况。林木种子样品合格率为88.4%，较2010年的91.7%下降了3.3个百分点。山西省太原市林宝种苗有限公司、辽宁省阜新蒙古族自治县林业局等26个单位林木种子质量检查和检测项目全部合格（详见附件1），河北省丰宁满族自治县林业局林木种苗管理站、隆化县植源林业种苗有限公司等22个单位的林木种子质量检查或检测项目不合格（详见附件2）。
　　2.林木种子生产、经营和使用者档案建立情况。抽查的48个单位全部建立了档案。其中，档案内容齐全的单位27个，占56.3%。已建立档案但内容不齐全的单位21个，占43.7%，详见附件2。
　　3.林木种子生产经营许可证和标签制度落实情况。抽查的48个单位全部落实了林木种子生产经营许可制度；使用标签的单位47个，未落实标签管理制度的单位1个，为河北省承德诚林林木种子有限公司。
　　4.确定采种林和公布采种期情况。抽查的45个县（市）中，涉及确定采种林和公布采种期工作的县（市）有35个。其中，按《种子法》规定，确定采种林并向社会公告的县（市）级林业主管部门30个，占85.7%；未确定采种林并公告的5个，为内蒙古自治区鄂尔多斯市，青海省湟中县、乌兰县、都兰县、平安县林业主管部门。在采种季节向社会公布采种期的县（市）级林业主管部门有25个，占71.4%；未公布采种期的10个，为内蒙古自治区鄂尔多斯市，青海省大通回族土族自治县、湟中县、乌兰县、都兰县、平安县、民和回族土族自治县，甘肃省正宁县、庆城县、合水县林业主管部门。
　　5.林木品种审（认）定情况。抽查的22个树种（品种）中，列入主要林木目录的树种（品种）18个，通过审（认）定的主要林木良种9个，占50%。
　　6.林木种子质量自检情况。抽查的48个单位全部实行了自检，自检率达到100%。
　　7.林木种子来源情况 。抽查的267个林木种子样品中，来自种子园的6个，占2.3%，母树林的19个，占7.1%，采种基地的49个，占18.4%，一般采种林的171个，占64.0%；来源不详的22个，全部为内蒙古自治区鄂尔多斯市碧森种业有限责任公司经营的杨柴种子，占8.2%。
　　（二）云南省油茶抽查情况
　　云南省被抽查的金平县哈尼田苗圃、腾冲县福润园林开发有限公司、建水县浩野农林产业有限公司3个定点育苗基地（单位）全部落实了许可制度、标签制度，全部具备档案，其中2个育苗单位的档案齐全，占66.7%，档案不齐全的是建水县浩野农林产业有限公司。3个育苗单位中只有1个落实了自检制度，占33.3%，没有落实自检制度的是建水县浩野农林产业有限公司、腾冲县福润园林开发有限公司。3个育苗单位的油茶穗条皆来自良种采穗基地，品种都通过了审（认）定。
　　在实生苗比例方面，3个定点育苗基地（单位）分别为：金平县哈尼田苗圃7.5%，腾冲县福润园林开发有限公司8%；建水县浩野农林产业有限公司15%。
　　三、存在的主要问题
　　从抽查结果看，各地在林木种子质量管理中还存在一些不容忽视的问题。
　　（一）林木种子质量监管不到位。如河北省承德市各区县本年度首次自行组织招投标确定飞播种子供应商，部分区县林业局不参加招投标过程，被抽查种子样品中有50%不合格，影响了林木种子质量整体水平的提高。
　　（二）档案不齐全现象仍然存在，说明有些地方对档案工作重视不够。
　　（三）有的地方没有确定采种林、公布采种期，势必会影响林木种子质量。
　　（四）良种选育工作、林木品种审（认）定工作滞后，良种使用率较低，抽查的主要林木树种仅有一半通过了审（认）定，来源于种子园、母树林、采种基地的林木种子样品仅占27.7%。
　　（五）林木种子自检过程和结果记录不规范，难以起到对林木种子生产、加工和贮藏工作的指导作用。
　　（六）仍然存在种子样品来源不清、不问种源、影响种子质量的问题。如内蒙古自治区鄂尔多斯市碧森种业有限责任公司的杨柴种子全部来源不清，且22个种子样品中有一半不合格。
　　四、几点要求
　　从2011年林木种子质量抽查结果看，2010年抽查存在问题的山西省太原市林宝种苗有限公司，宁夏回族自治区平罗县林场、平罗县陶乐治沙林场在2011年抽查全部合格，说明各地对整改工作高度重视，成效明显。但从整体上看，仍要加强林木种苗质量监管工作。
　　（一）提高认识，加强林木种苗质量管理。种苗是命脉，是根本，是林业工作的基础和前提，是林业工作的“重中之重”。种子要管严，采收、加工、贮藏各个环节都要规范管理。要依法确定采种林、公布采种期，避免随意采种及抢采掠青，确保种源纯正。要督促林木种子生产者按照标准对采集的林木种子进行脱粒、干燥、净种、分级等加工处理，督促种子库管理者在入库、出库及贮藏期间定期检验林木种子质量，并开展不定期检查。
　　（二）采取措施，培育和使用林木良种。各地林业主管部门要根据经济社会和林业发展的需要，联合林业科研院校研发优良品种，开展林木品种审（认）定并公布良种；要加大扶持力度，切实加强良种基地基础设施建设，强化科技支撑；要科学制定良种推广使用计划，确保国家投资或者国家投资为主的造林项目和国有林业单位造林使用林木良种。
　　（三）加大力度，积极推进林木种子档案建设进程。林木种子生产经营档案是对林木种苗生产、经营各个环节的记载，是提高生产技术和经营管理水平的科学依据，是确保种苗来源去向清楚、质量责任可追溯的重要根据。各级林业主管部门要加强档案管理工作，在强化宣传培训和技术服务方面多下功夫，督促生产经营单位健全档案管理制度，配备必要设备，连续、完整、真实地保存档案。对于未按要求建档或者档案保管不当的要及时纠正，限期整改。
　　（四）加强培训，提高种苗从业人员水平。各级林业主管部门要加强林木种苗生产技术人员培训，提高其生产技能和操作水平。要加强林木种苗检验人员培训，使其理论与实际操作相结合，既能运用标准对种苗质量进行评判，又能结合实际情况解决实际问题，充分发挥其宣传国家政策、指导生产实践的作用。
　　各省林业主管部门要针对此次抽查中存在的问题，督促各地进行认真整改，并将整改情况于11月30日前上报我局。
　　附件：1.2011年国家抽查林木种子质量检查和检测项目合格的单位名单
　　　　　2.2011年国家抽查林木种子质量检查或检测项目不合格情况表
http://www.gov.cn/gzdt/att/att/site1/20111206/001e3741a2cc104814cf01.doc
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家林业局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一一年十一月十一日