本溪市技术市场条例
辽宁省本溪市人大常委会
本溪市技术市场条例
（2003年9月24日本溪市第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 2003年11月28日辽宁省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准 2003年12月1日本溪市人民代表大会常务委员会公告第3号公布）
第一章 总则
第一条 为促进技术交易，维护技术市场秩序，保障技术交易当事人的合法权益，推动技术进步和经济发展，根据国家有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 自然人、法人和其他组织在本行政区域内从事技术交易及其服务活动的，均应遵守本条例。
第三条 市科学技术行政部门是本市行政区域内技术市场的行政主管部门，负责全市技术市场的管理和监督工作。
自治县、区科学技术行政部门按照管理权限负责本行政区域内的技术市场管理工作。
工商、技术监督、财政、税务、物价、审计、知识产权等部门，按照各自的职责依法做好技术市场管理、监督和服务工作。
第四条 各级人民政府应当积极培育和发展技术市场，逐步形成统一、开放、竞争、有序的技术市场环境。鼓励并支持科技人员从事技术交易及其服务活动；鼓励兴办各类科技中介服务机构，加速科技成果的交流和转化。
第五条 一切有益于经济建设、社会发展和科技进步的技术、技术信息，均可以进行交易。技术交易活动不受地区、行业、隶属关系、所有制性质和专业范围的限制。但国家另有规定的除外。
第六条 技术交易当事人依法获得的技术交易收入属于合法所得，受法律保护。
技术交易当事人在技术交易活动中必须遵守相关法律、法规，遵守社会公德，不准侵害他人的知识产权。
第二章 技术交易
第七条 本条例所称的技术交易，包括技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务、技术产权转让、技术承包等活动。
第八条 技术交易当事人可以直接交易，也可以通过中介交易。
第九条 在技术交易活动中，出让方必须是所提供技术的合法拥有者，并保证其所提供技术的真实性；中介方必须保证自己所提供技术信息的真实性及其来源的合法性；受让方必须按照合同约定使用技术，支付费用。
技术交易当事人一方明知或者应知另一方非法占有他人技术而与之进行技术交易的，属于侵害他人技术权益，必须承担相应的法律责任。
第十条 在技术交易活动中，禁止下列行为：
（一）非法垄断技术和妨碍技术进步；
（二）侵犯他人专利权、技术秘密以及其它科技成果权；
（三）作虚假广告、宣传；
（四）以欺诈、胁迫等手段签订技术合同；
（五）泄露国家技术机密；
（六）法律、法规禁止的其它行为。
第三章 技术交易服务
第十一条 本条例所称技术交易服务，包括提供技术交易场所、网站、信息、标准、技术经纪、技术评估、技术拍卖、技术交易咨询及技术中介等。
第十二条 成立技术交易服务机构应当向县以上科学技术行政部门提出申请，经审查同意后依法注册登记。
第十三条 技术交易服务机构应当遵循诚实守信原则，依照法律、法规和行业规范在注册登记管理部门核准的范围内开展技术交易服务活动。
第十四条 经市科学技术行政部门批准，技术交易服务机构可以设立常设技术市场，为技术交易提供交易场所和交易信息，并对进场交易的当事人进行备案登记。
第十五条 技术交易服务机构可以依法成立各种行业协会，按照协会章程实行行业自律管理，为技术交易提供服务。
第十六条 市科学技术行政部门应当协助技术交易服务机构依法开展技术成果入股、高新技术企业产权转让、高新技术企业增资扩股以及含有技术参与的并购业务等技术产权交易活动，促进技术成果与资本的结合。
第十七条 鼓励技术经纪活动，依法保护技术经纪人的合法权益。
本条例所称的技术经纪人是指为促成他人技术交易而从事中介居间、行纪或者代理活动，并取得合理佣金的自然人、法人和其它经济组织。
第十八条 从事技术经纪活动的人员应当经过培训，由市科学技术行政部门考核合格，依照省相关法规规定，取得技术经纪资格证书后方可从业。
从事技术经纪活动的机构，必须有符合规定数量具有技术经纪从业资格的专职人员，并按照国家规定办理相关手续。
第十九条 市科学技术行政部门应当公布有关技术专业方面的专家名单，供技术交易当事人进行技术评估时自愿选择。
第二十条 技术交易可以采取拍卖方式。技术成果出让方按照国家和省、市有关规定委托拍卖机构进行技术成果拍卖。
第四章 技术合同
第二十一条 进行技术交易及服务活动应当依法订立技术合同，技术合同的内容由当事人共同约定。
第二十二条 技术合同按照自愿、属地原则，实行一次认定登记制度。
技术合同订立后，当事人认为需要进行认定登记的，应当持真实、完整的中文书面技术合同文本原件和相关附件，向市科学技术行政部门认定的技术合同登记管理机构申请技术合同认定登记。采用口头形式订立的技术合同，技术合同登记管理机构不得受理认定登记。
第二十三条 技术合同登记管理机构应当在受理认定登记申请之日起15日内，依照有关规定予以认定登记，并出具认定登记证明；对不符合认定登记条件的不予认定登记，但应当书面说明理由；当事人对不予登记有异议的，可在接到通知之日起7日内向市科学技术行政部门申请复核，市科学技术行政部门应当在接到申请之日起15日内做出复核决定；当事人对复核结果不服的，可以依法申请行政复议。
第二十四条 以技术入股方式订立的技术合同，可以按照技术转让合同认定登记。
第二十五条 技术合同认定登记可以按照国家和省有关部门的规定收取技术合同登记工本费。
第五章 扶持和奖励
第二十六条 技术交易及服务收入应当纳入本单位财务管理，单独核算。
企业单位支付的技术价款、报酬、使用费、佣金，可以摊入成本。
事业单位支付的技术价款、报酬、使用费、佣金，可以在事业费中列支。
第二十七条 企业事业单位统一组织科技人员以集体形式从事技术交易活动，经认定登记的技术合同的出让方和服务方，可以从技术交易净收入中提取不低于20％的比例奖励给参加技术研究、开发、咨询和服务的人员；提取后剩余部分按规定可自行决定其分配方式。
第二十八条 个人在不侵犯本单位经济、技术权益的前提下，未利用所在单位条件，业余时间从事技术交易活动的税后收入全部归己；使用单位资料、设备、材料的技术交易，由所在单位核收相应费用。
第二十九条 市政府安排专项资金，用于组织技术交流、交易活动和技术市场的基础性建设，以及技术市场的宣传、培训、奖励、理论研究和法制建设，支持技术市场发展。
第六章 法律责任
第三十条 违反本条例第十条规定，泄露国家技术机密的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 违反本条例第十二条规定，未经科学技术行政部门审查同意从事技术交易服务的，由市科学技术行政部门没收违法所得，并处违法所得1倍以上3倍以下罚款；没有违法所得或者违法所得难以认定的，处1000元以上10000元以下罚款。
第三十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十三条 技术市场相关管理服务部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊、收受贿赂、滥用职权的，由所在单位或其上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十四条 本条例自2004年1月1日起施行。
北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）〉的通知》
北京市房地产管理局
北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）〉的通知》
北京市房地产管理局
通知
各区县房地产管理局、各房地产评估单位：
为规范地价评估，合理确定国有土地使用权出让价格，我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）》。现发给你们，请遵照执行。
第一条 为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。
第二条 本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。
第一章 资料准备
第三条 委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：
（一）项目立项报告和市计委的批复。
（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）。
（三）市房地局核发的房屋所有权证。
（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。
（五）评估机构认为应提交的其他资料。
以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。
第二章 评估办法的运用及参数选取
第四条 地价评估可分别采用以下方法：
（一）基准地价修正法
（二）市场比较法
（三）假设开发法（剩余法）
（四）收益还原法
（五）成本逼近法
地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。
第五条 基准地价修正法
（一）基准地价修正法的计算公式为：
宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其它费用
（二）计算时须逐项标明下列数据：
1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；
2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；
3、土地开发及其它费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。
第六条 市场比较法
（一）市场比较法的基本公式：
宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：
1、应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。
2、容积率修正表为：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|容积率| ≤1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|
|修正值|1．00|1．91|2．74|3．50|4．20|4．90|5．60|6．30|7．00|7．70|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。
4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。
5、年期修正系数按下列公式计算：
1
1－－－－－－－－
Ｎ1
（1－ｒ）
Ｋ＝－－－－－－－－－
1
1－－－－－－－－
Ｎ2
（1－ｒ）
其中：
Ｋ：年期修正系数
ｒ：贴现率（11％）
Ｎ1：待估地出让年期
Ｎ2：比较案例出让年期
第七条 假设开发法
（一）假设开发法基本公式为：
宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润
（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、开发价值
售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的85％。
求取开发价值时，以规划建筑面积计算。
2、成本费用
2．1 建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：
建安费用：含结构和装修
红线内市政费用：按建安费用10％－15％计
小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用10％－15％计
电权、电贴费：5200元／ＫＶＡ
2．2 不可预见费：按建安费用的5－10％；
2．3 专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的5－10％；
2．4 贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取15％，计息期为工期的一半，以单利计算。
3、销售费用
3．1 工商统一税：5．45％；
3．2 买卖手续费：成交价的1％；
3．3 代理及广告宣传费：总开发价值的1％－3％；
4、发展商利润：以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|投资年期|一年期|两年期|三年期|
|－－－－|－－－|－－－|－－－|
|回报率 |20％|30％|40％|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
第八条 收益还原法
（一）收益还原法基本公式为：
宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率
（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的85％。
2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼65－70％；商业楼40－60％；平房四合院及住宅70－75％。
3、空置率根据物业类型、市场供需等情况，取5％－30％
4、经营性成本取总收益30％－40％
5、还原利率取10％－15％
第九条 成本逼近法
（一）成本逼近法基本公式为：
宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益
（二）计算中包含以下内容：
1、土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；
2、土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；
3、利息（参照假设开发法取值）
4、利润（参照假设开发法取值）
5、应缴税费
6、土地所有权收益
第十条 拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：
（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；
（二）地上物及其附着物的补偿费；
（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；
（四）房屋周转费；
（五）拆迁服务费；
（六）拆迁管理费；
（七）单位停业损失费；
（八）征用土地费
1、耕地占用税；
2、菜田基金；
3、青苗补偿费；
4、土地补偿费；
5、劳动力安置费；
6、其他费用；
（九）因特殊情况发生的其他费用。
第十一条 红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：
上水工程
雨水工程
污水工程
热力工程
煤气工程
供电工程
电信工程
道路工程等
第十二条 项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积
在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：
总开发费用
应计开发费用＝－－－－－×建设用地面积
总占地面积
第十三条 宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。
第十四条 计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建筑面积计算，不得小于总容积率的80％。
第十五条 地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。
第十六条 土地开发费总额不应超过熟地总价的60％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。
第十七条 项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。
第三章 评估报告书
第十八条 评估报告分为以下两类：
（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；
（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。
第十九条 评估报告应包括以下各项内容：
（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；
（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；
（三）土地的使用性质和出让年限；
（四）评估标的物的权属及他项权利状况；
（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；
（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；
（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；
（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；
（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；
（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。
第二十条 评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。
（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。
（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。
第二十一条 本标准自发布之日起试行。
第二十二条 本标准由市房地产管理局负责解释。
1995年3月16日
