物权法第15条确定了物权变动与原因相区分的原则,与此同时,担保法第41条所规定的“抵押合同自登记之日起生效”即不再适用。我国物权法对于不动产抵押采取登记生效主义立法模式,而对动产抵押则采取登记对抗主义的立法模式。然而在实践生活中,有大量抵押物未经登记的不动产抵押合同存在,债权人如以此抵押合同向抵押人主张权利,在理论和实务上有如下问题需要厘清。
不动产抵押合同与抵押权登记的关系
欲正确理解不动产抵押合同与抵押权登记的关系,应当从区分原则入手。其基本含义可以归纳为二点:其一,物权变动的基础关系即原因行为、债权合同的成立,应当按照该行为成立的自身要件予以判断,而不能以物权变动是否成就作为判断标准；其二,物权变动必须以动产的交付与不动产登记为必要条件,而不能认为基础关系或原因行为的成立生效就必然发生物权变动的效果。根据该原则,不动产抵押合同是从合同,是抵押权成立原因和基础行为,是必要条件。当事人双方订立了不动产抵押合同,种种原因决定未必进行登记,因此有了抵押合同不一定产生抵押权。反过来看,对不动产进行了登记,设定了抵押权,一定有抵押合同的存在,此时则不以抵押合同的书面性为限。
按照上述理解,不动产抵押合同与抵押权登记之间应当存在下述关系样态:一,合同生效并进行了登记,抵押权产生；二,合同生效但未登记；三,合同不成立且未登记；四,合同生效并进行登记后,合同被确认无效；五,合同生效后未经登记被确认无效；六,合同生效并进行登记后,合同解除；七,合同生效后未经登记,合同解除。
债权人就抵押合同所主张权利的性质
针对抵押物未经登记的不动产抵押合同,当主债务人不履行合同义务时,债权人往往将主债务人和抵押人一并起诉,以主合同和抵押合同主张权利,既要求主债务人履行债务,又要求处分抵押物以优先受偿债务,达到与实现抵押权相同的法律效果。此时,如果将债权人的请求理解为实现抵押权的话,按照物权法的规定,未办理登记,抵押权不成立,则债权人欲实现抵押权只能先请求抵押人协助其办理登记。在债权人的请求中,既有债务人履行债务的给付请求,又有抵押人协助登记的行为给付请求。在司法实践中一般有二种处理方式,一是判令债务人履行债务的同时,协助债权人办理登记,另外则是告知债权人择一请求起诉,二者不能合并。无论哪一种解决方式,均无法一次性实现订立抵押合同的目的——即当债务人逾期不履行债务时,处分抵押物从而优先受偿。如果设定抵押的目的必须通过二次诉讼来实现的话,如此低下的效率想必与当事人发生交易时的初衷是大为悖离的。
笔者认为,抵押合同是一种债权文书,因主债务人不履行主债务,债权人的上述请求权应为基于债权合同的请求权。其一为请求协助登记的请求权；其二为要求抵押人处分抵押物以优先受偿的请求权；其三如果不能处分抵押物则有要求抵押人承担因抵押权不成立赔偿损失的违约责任。由于第一种请求权对于债权的实现多了一道程序,所以债权人在实务中一般不行使。因此,债权人就抵押合同直接主张抵押人承担继续履行、赔偿损失等法律责任的情形尤为多见。
不动产抵押人应承担的法律责任
在抵押物上不存其他物权时,抵押人仍应按照抵押合同的约定承担继续履行的违约责任,处分抵押物并就所得价款优先向债权人为清偿。当抵押物上已设定其他物权时,抵押人则须向债权人承担,赔偿债权人因债务人不履行债务且不能处分抵押物而导致的损失。
以上讨论的情形是抵押合同有效情况下抵押人的法律责任,那么当抵押合同不成立、无效或解除后抵押人又承担何种法律责任呢?由于这三种情形的法律后果均导致损害赔偿责任的产生,因此,上述担保法司法解释的第7、8条中,区分债权人、债务人和担保人的过错而规定的损害赔偿责任可资参考。但应当明确的是,抵押人对于抵押合同不成立有过错,应当承担的是缔约过失责任。
在司法实践中,最有争议者在于抵押合同无效后抵押人所应承担的法律责任。担保法司法解释中区分了债权人、债务人和抵押人对于导致抵押合同无效的过错程度,三者在此基础之上承担不同的民事责任。但是,这种处理方式显然忽略了因债务人、抵押人自身过错而导致担保合同无效的情形,债权人不能得到有效清偿的后果,这种后果实际是与当事人订立抵押合同的目的相违背的。
综上,债权人就未进行登记的不动产抵押合同主张权利,应有如下要点:一,合同有效,合同约定的标的物之上未设立其他物权的,抵押人承担处分抵押物优先清偿债务的违约责任；二,合同有效,合同约定的标的物之上已设立其他物权的,抵押人向债权人承担损害赔偿责任；三,合同不成立,抵押人向债权人承担缔约过失责任；四,合同解除的,抵押人参照上述1、2点向债权人承担担保责任；五,合同无效,抵押人按照与债权人、债务人的过错程度向债权人承担损害赔偿责任,但应受到最高人民法院法释(2000)44号、关于适用担保法的司法解释第7、8条的限制。
关于印发再制造单位质量技术控制规范（试行）的通知
国家发展和改革委员会办公厅 财政部办公厅 工业和信息化部办公厅等
关于印发再制造单位质量技术控制规范（试行）的通知
发改办环资[2013]191号
各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委、经贸委（经信委、经委、工信委、工信厅）、财政厅（局）、质量技术监督局，各有关行业协会、有关再制造试点单位：
根据国家发展改革委等部门印发的《关于推进再制造产业发展的意见》（发改环资[2010]911号）和《关于深化再制造试点工作的通知》（发改办环资[2011]2170号）的要求，结合再制造试点工作进展和验收总结情况，国家发展改革委、财政部、工业和信息化部、质检总局组织制定了《再制造单位质量技术控制规范（试行）》（以下简称《规范》），现印发你们，请认真贯彻执行。
附件：再制造单位质量技术控制规范（试行）
国家发展改革委办公厅
财政部办公厅
工业和信息化部办公厅
质检总局办公厅
2013年1月29日
附件：
再制造单位质量技术控制规范（试行）
一、总则
第一条（制定目的） 为规范再制造生产、保障再制造产品 质量，促进再制造产业化、规模化发展，制定本技术规范。
第二条（适用范围） 本规范适用于再制造试点企业，是参 加国家再制造产品有关推广工作的基本要求。
第三条（主要内容） 本规范规定了从事再制造所需的基本 条件及再制造单位在回收、生产、销售过程中的保障和质量控制 要求。
第四条（产品范围和技术依据） 再制造单位应当在国家允 许的产品类型范围内从事再制造，并符合国家标准规定的相关产 品再制造技术要求。
二、基本条件
第五条（工商注册） 再制造单位应在工商行政主管部门注册登记，领取营业执照或变更经营业务范围后，增加再制造产品 经营范围，方可从事再制造业务。
第六条（产品授权） 从事发动机、变速器再制造的单位需 获得原产品生产企业的授权，获得相应技术支持，保证再制造产 品质量。其再制造规模应针对授权单位的社会保有量，并形成合 理解释。
第七条（业务策划） 再制造单位应进行市场分析，制定针 对再制造产品销售的市场战略和业务计划，并定期检查业务计划 完成情况，逐步形成可依靠再制造产品盈利的生产模式。
第八条（全流程能力控制） 再制造单位应具备拆解、清洗、 再制造加工、装配、产品质量检测等方面的技术设备和能力，应 能提供与现场一致并符合上述要求的设备清单。国家鼓励采用表 面工程修复等相关技术设备提高再制造率。
三、旧件回收和检测
第九条（旧件回收） 再制造单位可以通过自身或授权企业 的销售及售后服务体系回收旧件用于再制造。鼓励专业化旧件回 收公司为再制造单位提供符合要求的旧件。对报废机动车零部件 进行回收再制造的，必须符合国家法规要求。
第十条（进口旧件管理） 再制造单位进口国外旧件进行再 制造的，应当符合国家有关贸易、产业政策、进口废物环保控制要求及海关、质检等相关规定，防止有毒有害废物进口。再制造 单位应能提供每批旧件采购的合法手续备查。
第十一条（旧件检测要求） 再制造单位应具备检测鉴定旧 件主要性能指标的技术手段和能力，并应列明再制造单位实际具 备的可鉴定的旧件清单、可再制造的零部件清单。
再制造单位应明确拆解的旧件和更新件的进货检验要求。对 于拆解的旧件，再制造单位应明确其检验方法和规程，并具备相 应的检测手段。对于更新件，再制造单位可以由供应商提供检验 报告或自行检测。
四、生产过程质量控制
第十二条（质量控制体系） 再制造单位应通过 ISO9001 质 量管理体系认证。具体认证范围应包含再制造单位，对象是再制 造产品，或在原质量控制体系的基础上增加再制造产品范围。鼓 励再制造单位通过 ISO14001 环境体系认证和 OHSAS18001 职业 健康安全管理体系认证。
第十三条（生产标准） 再制造单位应采用试验对产品设计、 产品设计更改、制造过程（工艺）设计进行确认，确保再制造产 品的性能特性符合原型新品相关标准的要求。
第十四条（标准改进计划） 再制造单位如果对授权企业或 本企业提供的产品图样中的尺寸技术要求进行更改，再制造单位应进行设计、评审、确认，并承担相关的产品设计责任。
第十五条（作业指导书） 再制造单位应为再制造的全过程 编制检验规程或检验作业指导书，制定工艺卡片，明确工艺要求 和控制方法，供影响产品质量的过程操作人员使用，规范操作， 实施过程监控和测量。
作业指导书应在再制造现场提供有效版本，且应及时动态更
新。
第十六条（生产一致性保证） 企业的生产一致性保证能力 （包括人员能力、生产/检验设备、采购/回收的原材料及其供方、 生产工艺、工作环境、管理体系等）发生重大变化时，须提供充 分的证据表明产品仍能满足原要求。
第十七条（操作人员） 再制造单位技术部门的人员应掌握 再制造产品的相关工艺规范要求，能从事再制造产品工艺设计， 掌握再制造产品从零部件检验，过程检验到成品检验的要求。
第十八条（性能检测） 再制造单位应具有再制造产品的性 能检验能力包括使用性、经济性（能量消耗）等方面的测试能力， 明确对再制造成品的性能检验项目应结合型式试验的要求规定 例行检验和型式试验的频次。再制造单位生产的再制造产品必须 依据原型新品国家标准检验合格，方可出厂销售。没有国家标准 的，应达到原型新品授权方标准。
第十九条（检测标准和报告） 再制造产品质量应当达到原 型新品标准和相关要求。再制造单位应将产品送与依法获得资质认定（CMA）的第三方检测机构（或原型新品授权方）进行性能 检测，并出具检测报告。产品系列达到批量生产规模的，需按照 有关国家标准要求进行再制造型式试验，并出具再制造型式试验 检测报告。检测不合格的，禁止生产销售。
原型新品需通过强制性产品认证的产品，其再制造产品也应 通过相应的强制性认证，方可生产销售。
第二十条（技术设备及维护） 再制造单位应具备必要的清 洗、检测、加工和装配等设备。再制造单位应根据设备使用说明 书明确设备的保养计划和保养项目，并按规定实施保养，以确保 设备完好，保证正常生产。
第二十一条（环境控制及管理） 再制造单位应具备适应相 关产品再制造的制造和环保等设施设备。再制造单位应跟随再制 造产品范围和制造工艺变化，在完成技改项目的同时，完善相关 设施设备改造。
第二十二条（内部审核） 再制造单位应制定内部审核过程， 频次不低于一年一次。产品审核应覆盖所有再制造产品，并覆盖 所有尺寸和性能，结合考虑全部修复尺寸检验（包括型式检验） 的策划。
第二十三条（反馈改进计划） 再制造单位应采用适当方法 对再制造过程中出现的不合格品进行原因分析，从产品设计、工 艺（制造过程）设计和试验能力方面持续改进。
再制造单位应根据市场反馈结果提高再制造产品设计、工艺 开发和生产能力，以及产品质量保障能力。
五、销售网络和产品溯源
第二十四条（销售体系明示） 再制造单位应当在自身或原 授权方的售后服务体系或指定机构销售再制造产品，并将销售网 点向社会进行公告。不得将再制造产品用于原型整机新品生产， 以及国家明文规定或企业明示的质量担保期内的修理、更换。国 家鼓励将再制造产品用于质量担保期以外的修理、更换。
第二十五条（知情权保障） 再制造单位自身或委托其他企 业在销售、使用再制造产品时必须主动向消费者说明其产品为再 制造产品。
第二十六条（质量保证承诺） 再制造单位应为再制造产品 提供质量合格证明与原型新品一致的售后质量保修证明。 第二十七条（联单管理） 再制造单位确定的经销商应当对 再制造产品实行联单管理，记录再制造产品销售信息，开具销售 发票，并存档备查。
第二十八条（质量追溯体系） 再制造单位应当建立从原料 （回收件或新零件）供方至最终再制造产品出厂的完整的产品追 溯体系。再制造单位应记录并注明再制造产品总成中主要再制造 产品和更新件的类别，保存和管理有关再制造产品的进货、出货 以及成品中再制造零部件的相关信息，鼓励建立再制造产品销售溯源机制。
当产品质量、安全、环保、节能等方面发生重大问题时，再 制造单位应能迅速查明原因，并采取必要的救济措施。
六、保障条件
第二十九条（标志标识） 再制造单位应在再制造产品外表 面明显部位标注符合法规要求的再制造标识，如果产品外表面无 法标注标识的，应在产品外包装标注标识。再制造产品标识应清 晰易见、坚固耐久且不易替换。
第三十条（监督检查） 再制造单位应主动配合有关部门依 法开展的专项核查或监督检查，并按照要求对存在的问题及时整 改到位。
第三十一条（产品召回） 再制造单位发现其再制造产品存 在安全隐患，可能对人体健康和生命安全造成损害的，应当按照 国家相关法律法规规定，向社会公布有关信息，通知销售者停止 销售，告知消费者停止使用，主动召回产品。
再制造单位如发现产生安全隐患的原因涉及原产品生产企 业的，还应通知原产品生产企业。
七、术语和定义
再制造 对旧汽车零部件、工程机械、机床等进行专业化修 复的批量化生产过程，再制造产品达到与原有新品相同的质量和 性能。也即对功能性损坏或技术性淘汰等原因不再使用的产品， 进行专业化修复或升级改造，使其性能特征不低于原型新品的过 程。
再制造产品 经过再制造过程并达到再制造要求，重新上市 销售的产品。
再制造单位 从事再制造产品生产加工和销售的行为法人。 “五大总成”零部件 汽车发动机、方向机、变速器、前后 桥、车架。
更新件 根据再制造产品装配要求而选用的新零件。
