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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 07:07:02  浏览:9650   来源:法律资料网
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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事,对于绝大部分居民来说,买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后,买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同(即商品房买卖合同)的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因,往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下,买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法,即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束,想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢?

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分,我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定,那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了,但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位,很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同,更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致,所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权,对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)的规定,买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同:

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后,卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格,买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的,买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息。

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上海市社会抚养费征收管理若干规定

上海市人民政府


上海市人民政府关于印发上海市社会抚养费征收管理若干规定的通知

各区、县人民政府,市政府各委、办、局:
  现将《上海市社会抚养费征收管理若干规定》印发给你们,请按照执行。



上海市社会抚养费征收管理若干规定

  第一条为了做好社会抚养费的征收管理,保障人口与计划生育工作的顺利开展,维护公民合法权益,根据《中华人民共和国人口与计划生育法》、国务院《社会抚养费征收管理办法》,结合本市实际,制定本规定。
  第二条市人口和计划生育委员会主管本市人口与计划生育工作,负责社会抚养费的征收管理。区、县人口和计划生育委员会负责本辖区内社会抚养费的征收管理。本市财政、物价、卫生、审计、监察等行政部门按照各自职责,做好社会抚养费征收的相关管理和监督工作。
  第三条不符合《中华人民共和国人口与计划生育法》第十八条的规定生育子女的公民,应当依法缴纳社会抚养费。
  第四条城镇居民的社会抚养费征收标准,以子女出生前一年市统计局公布的全市城市居民家庭年人均可支配收入为基数,并结合当事人的实际收入和不符合法律、法规规定生育子女的情节确定。农村居民的社会抚养费征收标准,以子女出生前一年市统计局公布的全市农村居民家庭年人均纯收入为基数,并结合当事人的实际收入和不符合法律、法规规定生育子女的情节确定。当事人一次生育两个及两个以上子女的,在确定社会抚养费征收标准时,以生育一个子女计算。
  第五条生育第一个子女不符合规定,当事人已达到法定结婚年龄的,按下列标准征收社会抚养费:
  (一)系城镇居民的,按子女出生前一年市统计局公布的全市城市居民家庭年人均可支配收入的一半征收。
  (二)系农村居民的,按子女出生前一年市统计局公布的全市农村居民家庭年人均纯收入的一半征收。
  生育第一个子女不符合规定,当事人未达到法定结婚年龄的,按下列标准征收社会抚养费:
  (一)系城镇居民的,按子女出生前一年市统计局公布的全市城市居民家庭年人均可支配收入的一倍征收。
  (二)系农村居民的,按子女出生前一年市统计局公布的全市农村居民家庭年人均纯收入的一倍征收。
  第六条生育第二个子女不符合规定的,按下列标准征收社会抚养费:
  (一)系城镇居民的,按子女出生前一年市统计局公布的全市城市居民家庭年人均可支配收入的三倍征收,但前一年实际年可支配收入高于市统计局公布的城市居民家庭年人均可支配收入的,按其实际年可支配收入的三倍征收。
  (二)系农村居民的,按子女出生前一年市统计局公布的全市农村居民家庭年人均纯收入的三倍征收,但前一年实际年纯收入高于市统计局公布的农村居民家庭年人均纯收入的,按其实际年纯收入的三倍征收。
  第七条生育第二个子女,符合法律、法规规定的条件,但未经批准生育的,按下列标准征收社会抚养费:
  (一)系城镇居民的,按子女出生前一年市统计局公布的全市城市居民家庭年人均可支配收入的四分之一征收。
  (二)系农村居民的,按子女出生前一年市统计局公布的全市农村居民家庭年人均纯收入的四分之一征收。
  第八条生育第三个子女及三个子女以上不符合规定的,按下列标准征收社会抚养费:
  (一)系城镇居民的,按子女出生前一年市统计局公布的全市城市居民家庭年人均可支配收入的六倍征收,但前一年实际年可支配收入高于市统计局公布的城市居民家庭年人均可支配收入的,按其实际年可支配收入的六倍征收。
  (二)系农村居民的,按子女出生前一年市统计局公布的全市农村居民家庭年人均纯收入的六倍征收,但前一年实际年纯收入高于市统计局公布的农村居民家庭年人均纯收入的,按其实际年纯收入的六倍征收。
  第九条在小城镇落户的农村居民,自批准转为城镇居民之日起未满三年的,社会抚养费按照农村居民的征收标准执行;超过三年的,按照城镇居民的征收标准执行。
  第十条当事人双方均为本市户籍的,由子女出生时女方当事人户籍所在地的区、县人口和计划生育委员会作出征收社会抚养费决定。当事人一方为本市户籍、一方为非本市户籍的,由本市户籍一方的户籍所在地的区、县人口和计划生育委员会作出征收社会抚养费决定。
  第十一条双方均为非本市户籍的当事人,生育行为发生在本市的,由本市现居住地的区、县人口和计划生育委员会按照本市的征收标准作出征收社会抚养费决定。双方均为非本市户籍的当事人,生育行为未发生在本市,但由本市现居住地首先发现的,由现居住地的区、县人口和计划生育委员会按照本市的征收标准作出征收社会抚养费决定。
  第十二条区、县人口和计划生育委员会可以委托镇(乡)人民政府、街道办事处、市属农场作出征收社会抚养费决定。区、县人口和计划生育委员会对征收管辖发生争议的,由市人口和计划生育委员会决定管辖权。当事人在外省市已经被征收社会抚养费的,本市不因同一事实再次征收社会抚养费。
  第十三条区、县人口和计划生育委员会发现有违法生育行为嫌疑的,应当立案调查,并收集有关证据。调查终结后,对确有违法生育行为,属于本机关管辖的,作出征收社会抚养费决定;不属于本机关管辖的,应当及时将案件移送有管辖权的区、县人口和计划生育委员会,并做好协助工作。区、县人口和计划生育委员会在作出征收决定前,应当告知当事人作出征收决定的事实、理由、依据及征收数额,并告知当事人依法享有陈述和申辩的权利。区、县人口和计划生育委员会作出征收决定应当制作征收社会抚养费决定书。
  第十四条当事人应当自收到征收社会抚养费决定书之日起30日内到指定的缴纳地点一次性缴纳社会抚养费。指定征收点收妥款项后,应于当日解缴国库。当事人一次性缴纳社会抚养费确有实际困难的,应当自收到征收社会抚养费决定书之日起30日内向作出征收决定的区、县人口和计划生育委员会提出分期缴纳的书面申请,并提供有关证明材料。区、县人口和计划生育委员会应当自收到当事人的申请之日起30日内作出批准或者不批准分期缴纳的决定,并书面通知当事人。分期缴纳的期限最长不超过三年,第一年缴纳额不低于所征收社会抚养费总数的百分之四十。
  第十五条当事人所在单位或者居民委员会、村民委员会应当如实提供当事人无计划生育子女出生前一年实际经济收入总额。当事人系职工的,由所在单位提供;系农村居民的,由其户籍所在地的村民委员会提供;系城镇无固定职业的,由其户籍所在地的居民委员会提供;系个体工商户的,由其经营所在地的工商行政管理部门会同税务部门提供。
  第十六条本规定由市人口和计划生育委员会负责解释。
  第十七条本规定自2002年9月1日起施行。


关于印发《浙江省被征地农民基本生活保障资金管理暂行办法》的通知

浙江省财政厅


关于印发《浙江省被征地农民基本生活保障资金管理暂行办法》的通知
浙财社字〔2005〕126号

为规范被征地农民基本生活保障资金管理,切实发挥资金使用效益,保障被征地农民的合法权益,我们制定了《浙江省被征地农民基本生活保障资金管理暂行办法》,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中有何具体问题,请及时与我们联系。



附件:浙江省被征地农民基本生活保障资金管理暂行办法





二○○五年十一月十日

附件:

浙江省被征地农民基本生活保障

资金管理暂行办法



第一章 总则

第一条 为加强被征地农民基本生活保障资金的筹集、使用、管理工作,确保被征地农民基本生活保障费及时足额缴纳和安全运行,维护保障对象的合法权益,根据财政部、劳动保障部《社会保险基金财务制度》(财社字〔1999〕60号)、《浙江省人民政府关于建立被征地农民社会保障制度的通知》(浙政发〔2003〕26号)、《浙江省人民政府办公厅关于深化完善被征地农民社会保障工作的通知》(浙政办发〔2005〕33号)和浙江省劳动保障厅等五部门《关于建立被征地农民基本生活保障制度的指导意见》(浙劳社农〔2003〕79号)有关规定,制定本办法。

第二条 本办法所称基本生活保障资金(以下简称资金)是指为了保障被征地农民基本生活保障待遇,按照有关规定,由政府、村(组)集体经济组织(以下简称集体)、个人共同出资以及通过其他合法方式筹集的专项资金。

第三条 资金纳入财政部门和劳动保障部门共同认定的国有及国有控股商业银行单独开设的被征地农民基本生活保障资金财政专户(以下简称“财政专户”),实行收支两条线管理,专款专用,任何地区、部门、单位和个人均不得挤占、挪用,也不得用于平衡财政预算。

第四条 被征地农民基本生活保障资金实行县(市)级统筹。

第二章 资金预算

第五条 资金预算是指由被征地农民基本生活保障经办机构(以下简称“经办机构”)和财政部门负责编制的、经规定程序审核批准的年度资金财务收支计划。

第六条 资金预算的编制。年度终了前,经办机构按照财政部门的表式、时间和编制要求,根据政府明确的筹资标准和保障水平、本年度被征地农民基本生活保障资金收支情况和下年度收支预测,编制下年度资金预算草案。

第七条 资金预算的审批。经办机构编制的年度资金预算草案,由劳动保障部门初审后,报财政部门审核,经同级人民政府批准后执行,并报上级财政和劳动保障部门备案。

第八条 资金预算的执行。资金预算一经批准下达,经办机构要严格按批准的预算执行,并认真分析资金的收支情况,根据财政部门规定的表格、时间和要求向财政部门、劳动保障部门报告预算执行情况。

第九条 资金预算的调整。遇特殊情况需要调整预算时,经办机构要编制预算调整方案,经劳动保障部门初审、财政部门审核后,报同级政府批准后执行。

第三章 资金筹集

第十条 资金按照省和当地政府有关规定按时、足额筹集。任何地区、部门、单位和个人不得截留、减免。

第十一条 资金收入包括:基本生活保障费收入、利息收入、基本生活保障风险准备金收入、其他收入等。

基本生活保障费收入是指集体、个人按照规定标准缴纳的资金收入,以及政府按规定标准筹集拨付的收入。

基本生活保障风险准备金收入是指由政府通过其他合法方式筹集的用于应对未来被征地农民基本生活保障支付风险的资金。

其他收入是指其他经财政部门依法核准的有关被征地农民基本生活保障的收入。

第十二条 基本生活保障费收入按规定分别计入社会统筹账户和个人专户。

第十三条 基本生活保障费可由经办机构负责收缴。也可由当地政府指定的其他机构(以下简称“指定机构”)负责收缴。

第十四条 经办机构和指定机构收缴资金时,可以根据工作需要在同级财政和劳动保障部门共同认定的国有及国有控股商业银行设立被征地农民基本生活保障资金收入户(以下简称“收入户”),也可以不设立收入户,直接纳入财政专户。政府按照规定应承担的保障资金必须直接拨入财政专户。

收入户的主要用途:暂存由经办机构或指定机构征收的基本生活保障费收入;暂存该账户的利息收入以及其他收入等。收入户除向财政专户划转资金外,不得发生其他支付业务。收入户月末无余额。

第十五条 财政部门的财政专户主要用途:接收经办机构和指定机构征收的基本生活保障费收入;接收收入户和支出户暂存的利息收入及其他收入;接收本账户资金形成的利息收入;接收同级或上级财政部门的补贴收入;接受基本生活保障风险准备金补贴收入等;根据经办机构的用款计划,向支出户拨付资金。

第十六条 设立收入户的,经办机构或指定机构将征收的基本生活保障费转入收入户,并在每月月末之前将征收的资金以及收入户的利息收入缴存财政专户。缴存财政专户时,须填制银行制发的进账单或划款凭证(一式多联),各有关部门或机构凭证记账。

不设立收入户的,经办机构或指定机构征收的基本生活保障费直接纳入财政专户。

第十七条 经办机构应设置“财政专户存款日记账”,定期与“财政专户存款”对账单核对,每季度核对一次,季度终了,“财政专户存款”账面余额与财政专户对账单余额之间如有差额,编制“财政专户存款余额调节表”调节相符。

第四章 资金使用

第十八条 资金要根据被征地农民基本生活保障的统筹范围,按照省和统筹地政府规定的项目和标准支出,任何单位和个人不得以任何借口增加支出项目和提高支付标准。

第十九条 资金支出包括:基本生活保障费支出、一次性给付支出、转移支出、其他支出等。

基本生活保障费支出是指按规定支付给被征地农民基本生活保障参保对象的养老保障待遇支出。基本生活保障费先从保障对象的个人专户中支付,个人专户支付完后,由社会统筹账户支付。

一次性给付支出是指保障对象去世或因其他原因而按规定将个人专户结余额一次性支付的支出。

转移支出是指保障对象参加职工基本养老保险而将个人专户储存额按规定转移的支出。

其他支出指其他按省和当地政府有关规定由被征地农民基本生活保障资金开支的支出。

第二十条 经办机构在同级财政和劳动保障部门共同认定的国有控股商业银行设立被征地农民基本生活保障资金支出户(以下简称“支出户”)。

支出户主要用途:接收财政专户拨入的资金;暂存支付费用及本账户的利息收入;支付资金支出款项;划拨该账户资金利息收入到财政专户。

第二十一条 经办机构根据财政部门核定的资金年度预算,按月填写财政部门统一印制的用款申请书,并注明支出项目,加盖本单位用款专用章,在规定的时间内报送同级财政部门。对不符合规定的凭证和用款手续的,财政部门有权责成经办机构予以纠正。财政部门对用款申请审核无误后,应在规定的时间内将资金从财政专户拨入支出户。具体时间由各统筹地自定。

财政部门要保证支出户的资金存量能够维持正常支付。

第二十二条 经办机构必须按规定核定保障对象的基本生活保障待遇,并在规定时间内支付给保障对象。保障待遇的支付采用社会化发放方式。

第五章 资金结余

第二十三条 资金结余是指资金收支相抵后的期末余额。

第二十四条 财政部门和劳动保障部门应根据资金使用情况,预留支付费用后,在双方共同协商的基础上,及时将资金结余转存定期存款,实现资金的保值增值。

第二十五条 资金结余不足以支付未来6个月支出时,财政部门应当会同劳动保障部门提出基本生活保障资金补助计划,报同级人民政府批准后执行。

第六章 资产与负债

第二十六条 资产包括资金运行过程中形成的现金、银行存款、暂付款项等。

现金是指经办机构或指定机构征收的零星的、小额的基本生活保障费及经办机构用于直接支付保障待遇的库存现金。经办机构和指定机构应认真做好现金的保管、押运、管理工作,建立健全现金的内部控制制度。现金的收付和管理,要严格遵守国务院发布的《现金管理暂行条例》。

银行存款是指存入银行的资金款项,包括收入户存款、财政专户存款、支出户存款。

暂付款项是指因临时需要经同级财政部门批准而暂时支付的款项。一般情况下,资金不得发生暂付款项。暂付款项应定期清理,及时收回。

第二十七条 负债是指资金运行过程中形成的各种借入款项和暂收款项等。

借入款项是指资金在周转发生困难时,经同级财政部门批准,临时向银行、财政和上级有关部门借用的款项。

暂收款项是指经办机构在开展业务过程中发生的属于基本生活保障收入之外的暂收款项。

借入款项和暂收款项应定期清理,及时偿还。因债权人等特殊原因确实无法偿付的,经财政部门批准后并入资金的其他收入。

第七章 资金决算

第二十八条 年度终了后,经办机构应根据财政部门规定的表式、时间和要求编制年度资金财务报告。财务报告包括资产负债表、收支表、有关附表以及财务情况说明书。

财务情况说明书主要说明和分析资金的财务收支及管理情况,对本期和下期财务状况产生重大影响的事项,以及其他需要说明的事项。

编制年度资金财务报告必须做到数字真实、计算准确、手续完备、内容完整、报送及时。

第二十九条 经办机构编制的年度资金财务报告经劳动保障部门初审、送财政部门审核,由同级人民政府批准,批准后的年度资金财务报告为资金决算。

第八章 管理和监督

第三十条 劳动和社会保障部门及所属的经办机构负责资金的核算和管理。各级财政部门、经办机构和指定机构要建立健全资金内部管理制度,定期或不定期向社会公告资金收支和结余情况,接受社会各界监督。

经办机构开展工作所需经费不得在被征地农民基本生活保障资金中开支,由同级财政预算安排。

第三十一条 财政部门负责核算和管理财政专户资金收支运行,监督经办机构的收入划解和支出执行情况。各级财政部门要建立健全资金监督管理制度,做到严格审核、按时拨付、及时对帐、定期分析。

第三十二条 财政、劳动保障等部门应加强对被征地农民基本生活保障资金筹集、使用和管理情况的监督检查,并接受审计部门的审计监督,以确保被征地农民基本生活保障资金专款专用和安全完整,杜绝挤占、挪用等违纪违法行为的发生。

第九章 附则

第三十三条 实行基本生活保障与社会保险相结合办法解决被征地农民生活保障、且单独核算保障资金的,其资金管理适用本办法。

第三十四条 本办法由省财政厅负责商省劳动保障厅解释和修订。

第三十五条 本办法自2006年1月1日起施行。