吉林省建设厅关于印发《吉林省廉租住房按份共有产权实施管理办法》的通知
吉林省建设厅
关于印发《吉林省廉租住房按份共有产权实施管理办法》的通知
吉建保〔2009〕5号
各市州房产局（建委、建设局）、长白山管委会规划建设局：
为建立和完善多层次住房保障体系，加大廉租住房建设力度，多渠道筹集廉租住房建设资金，实现廉租住房建设的良性循环，现将《吉林省廉租住房按份共有产权实施管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
附件：吉林省廉租住房按份共有产权实施管理办法
二○○九年七月二十四日
抄送：各县（市）房产局、建设局
附件：
吉林省廉租住房按份共有
产权实施管理办法
第一条 为建立和完善多层次住房保障体系，加大廉租住房建设力度，多渠道筹集建设资金，实现廉租住房建设的良性循环，切实解决城镇低收入住房困难家庭的住房问题，根据《吉林省城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障办法》（省政府令第204号）等有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 我省廉租住房按份共有产权的实施及管理，适用本办法。
本办法所称廉租住房按份共有产权，是指地方政府和低收入住房困难家庭（以下简称保障对象）根据出资比例按份共同拥有同一套廉租住房产权，具体出资比例由各地结合实际确定。
第三条 县级以上人民政府住房保障部门为廉租住房主管部门，负责本行政区域内廉租住房按份共有产权政策制定及监督管理，具体组织实施和相关管理工作可委托具备法人资格的住房保障机构（以下简称住房保障机构）负责。
第四条 购买廉租住房的保障对象应当是经公示的当地低收入住房困难家庭档案中的保障对象。
第五条 廉租住房国有产权由中央财政补助资金和地方财政配套资金形成，由当地住房保障部门（或住房保障机构，下同）依出资比例取得；私有产权由符合购买条件的保障对象通过购买廉租住房产权取得。
当地住房保障部门和保障对象为廉租住房按份共有人，对廉租住房按其所有份额享有权利，承担义务。
已购买廉租住房的保障对象同时为廉租住房使用人。
第六条 廉租住房出售价格实行政府定价，由当地住房保障部门会同价格主管部门，结合当地实际情况，按照高于成本价、低于市场价原则，确定平均出售价格，并向社会公示。
第七条 按份共有产权廉租住房的规划设计、使用功能、工程质量、面积控制标准等应当严格执行国家、省有关规定。建筑面积以具有房产测绘资格的单位出具的房屋测绘报告数据为准。
第八条 保障对象购买廉租住房实行申请、审核、轮候和公示制度。其程序为：
（一）由保障对象的户主或保障对象推举的家庭成员（简称申请人）持购房申请、户口簿、身份证、低收入住房困难证明，向当地住房保障住房部门自愿提出购买申请。
（二）当地住房保障部门进行审核，符合条件的，在当地予以公示，公示期限为15天。
（三）经公示无异议，由当地住房保障部门根据年度房源情况、保障对象的住房困难程度和申请顺序等因素，采取轮候、摇号等方式确定购买对象，发放不间断顺序号的廉租住房准购证。
（四）本年度可以购房的申请人持廉租住房准购证按顺序购买廉租住房，顺序号在前的优先选购。在规定时间内未选购廉租住房的保障对象，视为自动放弃本年度购买权利，下一年度需重新申请购买资格。
第九条 购房申请人选购廉租住房后（以下简称购房人），需与当地住房保障部门签订《廉租住房购买合同》，并办理相关手续。《廉租住房购买合同》应明确以下内容：
（一）购房价格、购房款的付款方式和支付时间。
（二）产权比例划分。
（三）上市交易条件。
（四）按份共有人的权利、义务。
（五）违约责任及争议解决办法。
（六）其他约定。
第十条 保障对象原来享受租赁补贴的，自办理完廉租住房入住手续起，不再享受租赁补贴。
第十一条 按份共有产权廉租住房国有产权份额的部分，由县级以上人民政府住房保障部门代表政府按国有资产进行管理，实行低租金或零租金，具体事宜由各地根据当地实际情况自行确定。
第十二条 已出售的廉租住房应按照有关规定建立健全物业专项维修资金制度。
按份共有产权廉租住房的共有部分和公用设施设备的维修费用由按份共有人按照面积份额分别承担，在应交存的物业专项维修资金中列支。
居住期间，廉租住房专有部分的维修费用、物业服务费、采暖费及水、电、气等费用均由使用人承担。
第十三条 购买按份共有产权廉租住房后，购房人按规定办理权属登记，并按所购份额交纳税费。国有产权部分免交契税。
产权部门办理权属登记时，将房屋性质和共有份额在房屋登记簿上注记。
第十四条 住房保障部门出售按份共有产权廉租住房之日起，3年内不得将廉租住房国有产权部分全部出售给购房人。
自可以出售全部产权之日起，3年内购房人可按原购买价格购买国有产权部分；3年后，则需按市场价格购买。
第十五条 购房人在取得全部产权后即可自由上市交易。取得全部产权前，购房人因不再符合住房保障条件或自愿退出的，由当地住房保障部门按照原出售价格进行回购，不计利息。
第十六条 将所购买的廉租住房上市交易的家庭，不得再次申请住房保障。
第十七条 廉租住房的按份共有人不得将按份共有产权廉租住房用于出租经营等。
第十八条 对于按份共有产权廉租住房私有产权部分，其合法继承人符合住房保障条件的，经住房保障部门同意，可以依法继承。合法继承人不符合住房保障条件的，住房保障部门可按原出售价格回购，不计利息，补偿给继承人。
第十九条 廉租住房出售所得资金应严格按照《廉租住房保障资金管理办法》（财综〔2007〕64号）的规定，执行“收支两条线”制度，并不再提取财政分成。
廉租住房出售资金原则上必须用于廉租住房的建设、购买、维修和管理，实行专户存储、分账核算。各级财政部门要切实加强廉租住房出售所得资金的监管，保证应收尽收，并按相关规定合理分配，规范使用。
第二十条 对弄虚作假，骗取购买按份共有产权廉租住房的，由住房保障部门追回廉租住房，并按有关规定追究相关人员责任。
对购房人将按份共有产权廉租住房私自转让或用于出租经营的，查证属实，由住房保障部门直接收回其所购买的廉租住房，退回购房款，不计利息，并取消其住房保障资格。
对擅自更改房屋结构的，将依据有关法律、法规，视情节严重程度进行处罚或收回其所购买的廉租住房。
第二十一条 加强按份共有产权廉租住房房源管理、使用管理及所在小区的物业管理。
第二十二条 各地可参照本办法制定实施细则。
第二十三条 本办法由省住房和城乡建设厅负责解释。
第二十四条 本办法自公布之日起施行。
电子商务中《消费者权益保护法》适格主体研究
张雨林 中国电子商务协会政策法律委员会
注明:本文载《电子商务》 2007年第1期
摘 要：本文首先阐述了电子商务中消费者权益保护现状；其次对电子商务中《消费者权益保护法》适格主体进行了界定，其中详细分析了C2C交易模式中个人销售者是否可以成为经营者；最后建议从立法层面确定电子商务中经营者与消费者的概念并对经营者进行有效的监管。
关键词：电子商务；消费者；经营者；适格主体；
一、电子商务中消费者权益保护现状
近年来，我国网商群体从400万迅速增长到2000万的规模，采用电子商务手段开拓交易市场，成为一股迅猛的潮流，电子商务发展前景十分可观。然而伴随电子商务的蓬勃发展的是：网络购物成为在消费者投诉的重点，其中对B2C和C2C交易中的投诉占大部分。根据中消协发布的数据，2005年，涉及互联网的投诉达7189起，与上一年相比，增长幅度达到96.3％，增幅居各类投诉的首位。事实上，网络销售坑骗消费者事件的实际发生数要远远高于这一数量，因涉及金额不多或不法商家无迹可寻等各种因素，多数消费者最终选择放弃投诉。如此众多的网络欺诈对电子商务是不利的，可能导致消费者对电子商务失去信任与信心，这不利于电子商务在我国的普及与发展。
目前《电子签名法》、《电子支付指引（第一号）》都已经出台，但因为该类法规并未直接对电子商务消费者权益保护作出明确的规定，且在现阶段该类法规对普通消费者的适用具有一定的不可操作性，而有关网络欺诈的事件屡屡发生并呈上升趋势，说明我国在此领域对消费者权益保护的立法还不够完善，需要进一步。《江西省互联网上经营主体登记后备案办法》明确指出，今后“网上开店”不仅要办照，而且必须进行网上备案。B2B、B2C、C2C交易模式都属于监管范围之内。这意味着网上经营主体登记备案的方式将从政府方面对网上的经营者进行宏观的约束与限制，但这种约束与限制从目前我国的网络现状来看，仅仅限于“宏观”层面，而且《办法》作为地方规章，本身具有地域局限与无强制力。由此看来，《办法》的实行象征意义要远远大于其实际意义。
对网络消费者权益保护单从加强行政监管、实行行业自律、建立信誉评价机制、完善社会信用体制等方面入手是远远不够的，任何制度的完善都需要立法作为基础与指导。《消费者权益保护法》作为消费者权益保护体系的基础，现阶段面临的关键问题是：其在电子商务中适格主体的界定。这是《消法》在电子商务环境是否适用与解决电子商务消费纠纷的依据，也是建立网络消费者权益保护体系的法理基础。
二、电子商务中《消费者权益保护法》适格主体的界定
电子商务中可能存在消费者与经营者的交易模式有三种：B2B、B2C、C2C，其中B2C模式中存在消费者与经营者是毫无争议的。值得探讨的是：B2B、C2C模式中是否存在消费者与经营者，对电子商务中消费者与经营者主体资格的界定涉及到该问题的解决。
我国现行的《消费者权益保护法》并没有明确界定消费者的概念，也没有对消费者的主体资格进行说明。根据国家标准局《消费品使用说明总则》的界定，可以成为消费者主体的只能是“个体社会成员”。而目前有些学者认为若单位购买生活资料最后也是由个人生活消费而使用，那么该单位和集体是属于消费者权益法保护范围的。在这种特定情况下， “单位”、“集体”或者“组织”是否构成消费者的主体值得商榷：
首先，国际通行的规则是将消费者定位于个人。从目前法学理论界的观点和世界各国消费者权益保护法的立法惯例看，消费者的主体资格只限于个人，例如：《牛津法律大辞典》解释是，消费者是指那些从经营者处购买、获得、使用各种商品和服务的人；国际标准化组织（ISO）消费者政策委员会定义为，为个人目的购买或使用商品和服务的个体社会成员；《欧盟消费者远程合同指令》定义为，非出于商业、买卖、职业目的而缔结合同的任何自然人。
其次，只有自然人才能成为最终消费的主体，单位购买生活资料的基点仍是个人生活消费。消费者权益保护法所指的消费是个人消费，或者说是直接消费。在单位作为商品的买受人，服务合同的订立者时，其不能直接进行生活消费，不能作为最终消费者。法人或其他组织因消费而购买商品或接受服务应由合同法调整，而不应受消费者权益保护法调整。如果单位坚持依照《消法》来主张权利，这种情况下它相当于我国民事诉讼制度中的诉讼代表人。
最后，从消费者权益保护的立法角度看，立法宗旨是为了保护交易中弱势一方，就单位所具有的实力而言，很难将其视为市场中的弱势一方。消费者在交易过程中作为个人往往处于弱者地位，故受到消费者权益保护体系的特殊保护。且其与经营者相比较缺乏交易经验或缺乏足够的交易信息和交易能力，从而导致在交易中已不具有和对等经营者的实力，所以要求国家立法进行干预；而法人或其他组织在进行交易时，有足够的经济实力与团体力量和经营者抗衡，甚至在某些情况下处于强势地位，法律上无给予特殊保护的必要。
因此，具有消费者主体资格的只能是个人，本文将“消费者”定义为：消费者是为生活消费目的购买、使用商品或者接受商业性服务的，由国家专门法律保护其消费权益的个体社会成员。电子商务只是人们生活消费的手段之一，它没有改变消费者的定义及法律保护，所以现行法对消费者的定义适用于电子商务中的消费者。根据上文，电子商务中具有消费者主体资格的为：出于生活消费目的通过互联网购买、使用商品或接受商业性服务的个人。那么，B2B交易模式中的单位购买者不具有网络消费者的主体资格，即B2B交易模式中不存在消费者与经营者。
消费者与经营者是相对应、相对立的二者，没有经营者就没有消费者，反之亦然。我国《消费者权益保护法》对经营者的概念未作解释，也未对其主体资格进行界定。《反不正当竞争法》规定的经营者有法人、其他组织和个人。《产品质量法》用的是“生产者”、“销售者”概念，未将两者合称。实践中，经营者的概念也不明确，对其的认定没有统一的标准，我国对经营者注重的是经营许可证或商业行为。根据我国的实践情况，本文对经营者的定义强调的是“取得经营许可证”，故将“经营者”界定为：指以营利为目的，从事商品生产、销售和商业性服务，并已经取得经营许可证的法人、其他组织和个人。同时，本文认为电子商务中具有经营者主体资格的有：通过网络技术手段达到营利目的，从事商品生产、销售和商业性服务的法人、其他组织和个人。即经营者不仅仅存在于B2C交易模式中——在C2C交易模式中，虽然销售方为没有经营许可证的个人，但个人销售者应被视为经营者，以令其对应的购买者自然成为消费者，双方行为受消费者权益保护法调整。具体的原因有以下几点：
1.从消费者权益保护的立法角度看，消费者作为分散孤立的个人，实力弱、手段弱，在消费时处于不利或弱势地位，《消法》强调经营者与消费者处于平等地位，并且在规定中侧重于对消费者的特殊保护；在网络交易环境下，因网络的虚拟化、技术化、无纸化（电子化）使消费者更处于不利或弱势地位。且信息不对称性等因素更加严重，[1]例如：在C2C交易中，在线销售者只是披露商品信息或自己的身份信息，消费者无法对其信息作出真伪的鉴别。如果销售者披露的信息存在虚假，那购买者的权益将无法得到保障。信息不对称在C2C交易模式里表现的淋漓尽致，整个交易过程中购买者始终处于弱势地位。
2.在C2C交易模式下，企业以个人身份注册并从事经营完全可能，而购买者很难得知与其交易的对象究竟是企业还是个人。如果法律一概将企业注册为个人用户的销售者排除在经营者的范围之外，那么与这类销售者进行交易的个人购买者不会被法律视为消费者从而无法受到特殊的保护。
3.C2C交易中，大部分的个人销售者以出售商品为业，主观上具有营利目的，客观上存在营利行为。由于网络的特性，个人销售者可以只凭借个人身份证或相关证件开设“店铺”，销售商品。其“店铺”规模及产品种类甚至可以和现实生活中的商家相媲美，甚至规模更大、种类更多。其销售方式涉及“拍卖”、零售、批发等。这类个人销售者的性质和现实生活中的经营者是一样的，唯一的区别是其不需要经营许可证就可以在网上经常性地从事经营活动。将这一类个人销售者视为经营者，更有利于网络消费者权益的保护。且当前网民对C2C交易中产生的纠纷或欺诈，都认为应当属于消费者权益保护法体系的救济范围。事实上，在C2C交易中遭受欺诈的网民很大都选择向相关的消协或工商部门投诉。
C2C交易模式中，如何以特定的标准来确定个人销售者为经营者，这涉及到制订法律的技术问题，本文不作论述，但建议从以下几个方面考虑：1.个人销售者是否以出售商品为业，具有营利目的。2.个人销售者出售商品的数额或交易频率具体达到的标准。3.个人销售者“店铺”货物的库存量具体达到的标准。
三、相关立法内容与监管措施建议
在目前网络法律规范与政府监管制度不完善的状态下，笔者认为应当考虑从立法层面确定电子商务中经营者与消费者的概念，对《消费者权益保护法》若干内容进行修订或是出台电子商务领域消费者权益保护的单行法规，以推动电子商务的普及与发展：
1、明确网络消费者的概念。这有利于网络交易纠纷中消费者身份的确定，从而可以令被侵权人明确选择合适的法律与合适的救济途径。目前，在国外的有关电子商务消费者权益保护的法规中都明确消费者的概念，如：《新西兰电子商务领域消费者保护示范法》规定：消费者指任何自然人；《加拿大电子商务领域消费者保护指南》规定：消费者为个人、家庭成员、亲戚的需要而进行商业交易的个体社会成员。
2、确定网络经营者包含自然人和法人。这一点的确定较现行的消费者权益保护法规将扩大对消费者权益的保护，从而可以适用于电子商务中涉及消费者权益的各种交易模式，令消费者在需求救济时有法可依，并且这一点的确定也符合电子商务发展的趋势。《欧盟消费者远程合同指令》中的经营者是指任何自然人或法人，其以商业或专业能力缔结合同；《新西兰电子商务领域消费者保护示范法》中对企业的定义为：任何个人或法人，包括从事1986年《公平交易法》中界定的政府机构。值得探讨的问题是：网络经营者为个人时是否必然需要取得经营许可证。
